나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101350 [2] 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층비113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 '송부동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 아파트, 다세대주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반주위
환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 정류장까지
의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 비114호 및 비113호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감,
내벽 : 인테리어 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1,2 공히 공부상 근린생활시설이며, 현황 휴업 상태임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 천정형에어컨, 지하주차장설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 남측 및 서측으로 노폭 약 12미터인 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 교육환경보호구역, 상대보
호구역, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06), 과밀억제지역, 과밀억제지역(2022-09-06),
과밀억제권역(2022-09-06), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26
~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 기호 1,2는 기준시점 현재 견고한 벽체 등으로 구분되어 있지 않은 바, 경매진행 시
참조 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 군포시 송부로96번길 12 (도마교동)에 소재한 군포 송정 풍산 리치안 1층 비113호로, 총 15층 건물 중 1층에 위치한 근린상가입니다. 사건번호는 안양지원 2025타경101350 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 본건의 감정가는 1,830,000,000원이며, 토지 면적은 41.08㎡(약 12.43평), 건물 면적은 92.02㎡(약 27.83평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 본 건물은 총 3개의 지하층과 15개의 지상층으로 구성되어 있으며, 총 559세대의 주거 및 상업 시설을 포함하고 있습니다. 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(소매시장-대규모점포)이며, 철근콘크리트 구조로 2021년 3월 17일에 사용승인을 받았습니다. 본건 B113호는 공부상 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

현재 본건은 휴업 상태인 것으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 군포시 도마교동에 위치하며, '송부동행정복지센터' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 동측, 남측, 서측으로는 각각 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 28일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 중구농업협동조합에 의해 신청된 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 11월 24일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권(채권 최고액 2,760,000,000원)입니다.

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 보이며, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부채권 총액은 2,760,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되었으며, 임대 관계는 미상입니다. 다만, 본건과 인접한 기호 2호(B114호로 추정)와 현재 물리적으로 견고한 벽체 등으로 명확히 구분되어 있지 않은 상태이므로, 실제 점유 및 이용 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 군포시 도마교동 지역은 주거단지와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 배후 주거 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다. '송부동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

건물 자체는 복합 용도로 사용되고 있으며, 본건 B113호는 공부상 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 현재 휴업 상태이므로, 향후 상권 활성화 여부 및 본건의 잠재적 가치 상승 가능성을 신중히 검토할 필요가 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군포송정풍산리치안 건물 자체의 규모와 복합적인 용도를 고려할 때, 주변 상권과의 연계성 및 시너지 효과를 분석하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 아파트 단지 및 다세대 주택이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량을 이용한 이동도 편리한 편입니다. 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 보호되는 측면이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현재 본건이 휴업 상태이므로, 공실 발생 가능성 또는 기존 운영상의 문제가 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 본건(B113호)과 인접 호실(B114호) 간 물리적 구분 상태가 명확하지 않아, 실제 이용 시 제약이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축, 용도 변경 등 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 및 소유권 이전 시 관련 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

* 채권 최고액이 감정가를 초과하는 점은 입찰 시 심리적 부담 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

군포 송정 풍산 리치안 1층 B113호는 비교적 신축 건물에 해당하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 잠재적인 가치가 있는 물건입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 현재 휴업 상태 및 인접 호실과의 물리적 구분 불명확성은 주요 고려 사항입니다.

향후 상권 회복 및 정상적인 운영이 이루어질 경우, 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다. 다만, 비행안전구역 지정 등 토지 이용 관련 제한 사항과 허가구역 지정은 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 군포 송정 택지지구 내 비교적 신축(2021년 준공) 상가 건물.

* 인근 대규모 아파트 단지 배후 수요 확보 가능.

* 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로 양호.

* 현재 휴업 상태이므로, 정상화 시 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,830,000,000원을 기준으로 하되, 인근 유사 물건의 시세, 본건의 현황(휴업 상태, 물리적 구분 문제 등), 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 이를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 발품을 통한 상권 분석, 주변 시세 조사, 건물 관리 상태 확인 등이 필수적입니다. 현재 감정가 대비 채권 총액이 높은 점과 건물 내부 구분의 불명확성 등을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.