나이스옥션 법원경매 천안 2024타경106784 [1] 충청남도 아산시 온천동 1935 아산온천미소지움아파트 105동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2024.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 실옥동 소재 "온양천도초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 중소규모공장, 생활편익시설, 미개발 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 15층 1502호로,

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주위로 대로 및 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-12-15)(아산 온천 신성미소지움아파트), 대로3류(폭 25m-30m)(2020-06-25)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경106784 (1)

소재지: 충청남도 아산시 온천동 1935 아산온천미소지움아파트 105동 15층 1502호

용도: 아파트

건물 종류: 아파트

사용승인일: 2017년 2월 21일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 271,000,000원

토지 면적: 44.86㎡ (13.57평)

건물 면적 (전용): 74.98㎡ (22.68평)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 현OOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 실옥동 소재 "온양천도초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 중소규모공장, 생활편익시설, 미개발 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통 상황: 본건 단지까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통이용편의성은 보통임.

도로 상태: 본건 아파트단지 주위로 대로 및 중로변에 접함.

3. 권리분석

등기부현황 요약:

말소기준권리: 을4 (한국자산관리공사 근저당, 2021-10-21 접수)

등기부채권 총액: 305,500,000원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 임차인 현황은 별도 확인이 필요함.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권: 내용 미상 (구체적인 확인 필요)

4. 상권분석

주변 시설: 주변에 아파트 단지, 생활 편익시설이 혼재되어 있으나, 중소규모 공장 및 미개발 농경지가 인접해 있어 일부 환경적 영향이 있을 수 있음.

아파트 단지 정보: 아산온천미소지움아파트는 총 7개동, 586세대로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2017년 2월 21일임.

주차 정보: 총 주차 대수는 674대임.

5. 생활정보

교육 시설: 본건 북동측 인근에 "온양천도초등학교"가 소재하여 도보 통학이 가능함.

편의 시설: 주위에 생활 편익 시설이 혼재되어 있음. (구체적인 편의시설 정보는 지도 검색 등을 통해 추가 확인 필요)

주변 환경: 아파트 단지, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역임.

6. 잠재적 리스크

미상 임대 관계: 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 임차인 현황은 별도 확인이 필요함.

미상 권리 존재 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요함.

주변 환경: 중소규모 공장 및 미개발 농경지가 인접해 있어, 소음, 먼지, 악취 등 환경적 영향이 발생할 수 있음.

토지이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 인근 농경지 등으로 인한 영향을 고려할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 사용승인된 신축급 아파트로, 접근성 및 단지 규모 면에서는 양호한 편임. 그러나 주변 공장 및 농경지 혼재로 인한 환경적 단점이 존재함. 또한, 임대 관계 미상과 미기재된 지상권에 대한 추가적인 확인이 필요함. 감정가는 271,000,000원임.

8. 투자 포인트

신축급 아파트: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당함.

대단지 아파트: 586세대의 대단지 내 일부로, 관리 및 편의시설 이용이 용이함.

가격 메리트 가능성: 감정가 대비 시세 조사 결과, 더 높은 가격에 거래될 가능성이 있음.

입지 개선 여지: 주변 개발 계획 등에 따라 향후 입지 개선 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 매매 거래 정보(2026년 5-6월)는 약 60㎡(약 18평) 면적 기준으로 183,000,000원에서 190,000,000원 사이임. 이는 본 건의 전용면적 74.98㎡(약 22.68평)의 가격을 직접적으로 반영하기는 어려움.

본 건의 감정가는 271,000,000원이며, 이는 동일 면적의 최근 매매사례보다 면적당 가격이 높게 책정되었을 가능성을 시사함. 만약 감정가가 당시 시세를 잘 반영한다면, 271,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있음.

최근 실거래가(소형 평형)를 기준으로 역산한 가격은 약 232,438,000원 수준임.

보수적으로 접근한다면, 감정가의 90% 수준인 약 243,900,000원부터 입찰을 고려할 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 250,000,000원에서 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

종합적으로, 본 건의 예상 입찰가는 260,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.