나이스옥션 법원경매 천안 2025타경647 [2] 충청남도 천안시 서북구 입장면 신두리 374-3 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 신두리 소재 ""신두리 마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

세로장방형의 토지로서, 인접필지 및 접면도로와 대체로 등고 평탄하며, 과수원과 창고 등 부속시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지의 서측으로 포장된 농로를 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(2017-01-11) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m이내지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 소유 미상의 제시외물건이 소재하여 개략적으로 실측사정 평가하였으니, 경매 진행시 이에 대한 소유관계 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대내역은 미상입니다.
나. 경매진행시 참여자는 제시외물건(기호 ㅅ)을 재확인하시기 바랍니다.
다. 지상의 컨테이너는 동산으로 평가목록에 포함하지 아니하였습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ""쌍용역(나사렛대역)"" 북측 인근에 위치한 상록수현대아파트 단위호로서, 주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설, 편의시설, 대학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난시됩니다.

교통상황

대상아파트 내 차량의 접근이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장 및 1호선 전철역(쌍용역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 9층 905호로서,
(사용승인일자: 1995.11.4)

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감
창호: 섀시 창호 등입니다.

이용상태

아파트(건축물현황도면상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 공동주택(아파트)용 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

대상 아파트단지 주위로 중로 및 소로와 접하여 간선도로 등과 연계되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-08-01)(소로2-454)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-307)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛대학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른별유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(나사렛대학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(푸른별유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

제시외 물건(수목, 창고등)포함. 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금
미반환). 지상 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

천안지원 2025타경647 (2) 사건으로, 충청남도 천안시 서북구 입장면 신두리 374-3에 소재한 토지(과수원)가 부동산강제경매로 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOOO이며, 감정가는 350,088,000원입니다. 토지 면적은 2998.00㎡ (약 907.00평)이며, 건물 제시외 면적은 182.50㎡입니다. 매각 대상은 토지이며, 제시외 물건(수목, 창고 등)이 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 신두리 소재 "신두리 마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 농경지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통 여건은 무난합니다. 토지는 세장장방형으로 인접 필지 및 접면 도로와 대체로 등고 평탄한 상태입니다. 토지의 서측으로는 포장된 농로를 이용하고 있습니다.

1.1. 1. 토지 이용 및 제한 상태

본 토지는 농림지역에 속하며, 2017년 1월 11일 기준으로 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내 지역) 및 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 제한이 따릅니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 8월 7일 접수된 주식회사 우리카드의 강제경매(8,450,324원)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 및 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건지는 농경지, 주택, 근린생활시설이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 과수원으로 이용 중이며, 주변에 마을 회관 및 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 접근은 가능합니다. 농업진흥구역 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 농업 관련 시설 또는 공장 설립 등 특정 용도 개발 시 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

"신두리 마을회관" 인근에 위치하며, 주위 환경은 농경지와 주택 등이 주를 이루는 조용하고 한적한 농촌 마을입니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스 승강장에 의존해야 합니다. 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 용품 구매 등은 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 물건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있으므로 사전에 철저히 준비해야 합니다.

* 제시외 물건: 토지상에 수목, 창고 등 제시외 물건이 포함되어 매각되나, 이들의 소유 관계가 불분명할 수 있습니다. 경매 진행 시 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 재확인해야 합니다. 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제약이 따릅니다. 특히 농업진흥구역의 경우 농지법에 따른 행위 제한이 적용됩니다.

* 지상권 등 미확인 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 인수 시 예상치 못한 권리 관계가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 내역이 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 임차인과의 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 천안시 서북구 입장면 신두리 소재 농림지역 내 농업진흥구역에 위치한 과수원 토지입니다. 토지 자체는 경작에 용이한 형태와 환경을 갖추고 있으며, 차량 접근도 원활합니다. 그러나 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 토지 이용 계획에 따른 개발 및 행위 제한이 존재합니다. 또한, 제시외 물건의 소유 관계 및 미확인 권리(지상권) 가능성, 임대 관계 미상 등의 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 실현: 농림지역 및 농업진흥구역 내 토지로, 영농 목적에 부합하는 안정적인 농지 확보가 가능합니다.

* 잠재적 개발 가치: 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 향후 관련 산업 시설 유치 시 투자가치가 상승할 수 있습니다. (단, 이는 장기적이고 불확실한 전망입니다.)

* 지역 접근성: 천안시 서북구에 위치하여 천안 시내 및 주요 도로망 접근이 비교적 용이한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 350,088,000원입니다. 일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 선에서 시작하나, 이는 유찰 횟수, 물건의 선호도, 시장 상황, 본건의 특수성(농지취득자격증명, 제시외 물건, 미확인 권리 등)에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 제시외 물건 처리 비용, 토지 이용 제한으로 인한 활용 가능성 등을 종합적으로 면밀히 검토해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.