나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12025 [2] 충청남도 천안시 서북구 성성동 95-41 우나아르떼근린생활시설 지하2층비216호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문감정 · 평가일 2025.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '천안성성초등학교' 북서측 인근 '우나아르떼근린생활시설' 내에 위치하는 건물로서, 부근은 상가, 공동주택 등이 섞여 있는 성숙중인 상가지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크지붕 4층 건물내 (1) 지하2층 비206호, (2) 지하2층 비216호로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 개비온 마감 등
내벽: (1) 석고보드, 콘크리트 노출, (2) 시멘트몰탈위 페인팅 등, (공용) 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 1: 제2종근린생활시설 1개호(휴게음식점: 공실)로 이용중이며,
기호 2: 소매점 1개호(화원(시화정))로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 소로의 아스콘 포장도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 공부상 지하2층이나 외부도로와 같은 층에 위치하고, 승강기에는 1층으로 표시하고 있습니다.

물건 비고

공부상 지하2층이나 외부도로와 같은 층에 위치하고 있고, 승강기에는 1층으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2025타경12025 (2)

1.2. 소재지

충청남도 천안시 서북구 성성5로 113 (성성동), 우나아르떼근린생활시설 지하2층비216호 (구 주소: 성성동 95-41)

1.3. 용도

제2종 근린생활시설 (소매점, 휴게음식점)

1.4. 감정가

524,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.37㎡ (약 5.25평)

* 건물면적: 30.63㎡ (약 9.27평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

천OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '천안성성초등학교' 북서측 인근 '우나아르떼근린생활시설' 내에 위치합니다.

* 주위는 상가, 공동주택 등이 혼재되어 있어 성숙 중인 상가지대의 특징을 보입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

* 건물은 남측으로 소로의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2022년 8월 4일 접수된 천안삼애신용협동조합 근저당권 (을1)입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,803,674,785원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업자등록일: 2023-12-26

* 확정일자: 2025-10-20

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 명도 관련 특이사항

* 임대차 관계는 현장 사정으로 인해 정확한 확인이 어려웠으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 물건 용도 및 현황

* 본 물건이 위치한 건물 내 비216호는 소매점(화원(시화정))으로 이용 중입니다.

* 함께 매각되는 비206호는 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다.

4.2. 지역 상권 특성

* 성성동은 천안시 내 신흥 주거 중심지로, 대규모 아파트 단지 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 이로 인해 인구가 지속적으로 증가하고 있습니다.

* 상권은 점차 성숙해가는 단계에 있으며, 신규 주거 단지 입주에 맞춰 상업 시설에 대한 수요도 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.

4.3. 잠재력 및 전망

* 성성동 지역은 KTX 천안아산역 접근성, 주변 산업단지와의 직주근접성 등의 장점을 바탕으로 높은 성장 잠재력을 지니고 있습니다.

* 향후 인프라 확충이 지속됨에 따라 상업 시설의 가치 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주요 시설

* 교육: 천안성성초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 주거: 다수의 공동주택 단지(아파트)가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

* 본 물건지 인근 직접적인 혐오시설은 조사 결과 확인되지 않았습니다. 다만, 천안시 내에 쓰레기 소각장, 매립장 등 혐오시설이 운영 중이거나 건설 계획이 있는 지역이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상 혼란 야기 가능성

* 공부상 지하 2층으로 기재되어 있으나, 외부 도로와 같은 층에 위치하고 승강기에는 1층으로 표시되는 등 실제 이용 시 혼란을 야기할 수 있는 부분이 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인 리스크

* 전반적인 임대차 관계 확인에 어려움이 있었던 점은 유의해야 합니다. (단, 현 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.)

6.3. 공실 리스크

* 동일 건물 내 다른 호실(비206호)이 공실 상태인 점을 미루어 볼 때, 해당 상가의 전반적인 임대 시장 상황 및 공실 리스크에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 서북부의 신흥 주거 및 상업 지역으로 발전하고 있는 성성동에 위치한 근린생활시설입니다.

* 성장 가능성이 높은 지역 상권의 이점을 바탕으로 소규모 상가 투자를 고려해 볼 만한 기회를 제공합니다.

* 다만, 공부상 층수 표기와 실제 이용 상태의 차이, 임대차 관계 확인의 제한점 등은 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 상권의 성장 가능성: 신규 주거 단지 입주에 따른 잠재적 고객 증가 및 상권 활성화 기대.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 법적 인수 부담이 없습니다.

* 다목적 활용 가능성: 소매점, 휴게음식점 등 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 활용 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수되는 보증금이 전혀 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 명도에 소요될 비용, 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 향후 성성동 지역 상권의 발전 추이 및 주변 경쟁 상가 현황에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.