나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [22] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 6층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (22)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 6층603호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 원룸형)

건물층수: 총 10층 중 6층

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 150,000,000원

1.2. 건축물 현황 (건축물표제부 요약)

건물명: 도원스위트빌2

사용승인일: 2013년 07월 18일

구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트 평스라브

층수: 지하 0층, 지상 10층

건축면적: 369.36㎡

총면적: 2,800.01㎡

주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

승강기: 1대

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

해당 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 정확한 대중교통 정보는 현장 확인이 필요하나, 일반적으로 도보 거리에 버스 정류장이 위치할 가능성이 높습니다. 차량 접근성은 도로망을 통해 원활할 것으로 예상됩니다.

2.2. 주변 환경

해당 물건은 도원스위트빌2라는 공동주택 단지 내에 위치하고 있습니다. 주거 지역으로 분류되며, 주변에 유사한 형태의 다세대, 연립주택 등이 혼재하고 있을 것으로 보입니다. 최근 공급된 신축 아파트 단지나 기타 주거 시설과의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-28

* 확정일자: 2013-09-17

* 배당신고일자: 2014-01-04

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.2. 권리 관계

* 채권자: 아OOOOOOOO

* 경매구분: 부동산강제경매

* 특이사항: 중복사건, 도시형생활주택(원룸형)임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요는 비어 있음)

본 건은 강제경매로 진행되며, 일반적인 경우 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 말소기준권리보다 선순위 권리가 있는지에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 다세대주택 시세는 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

* 2025년식 '엘리시안' 단지 내 65.43㎡(약 19.8평)가 2026년 3월 37,900만원에 거래되었습니다 (약 579만원/㎡). 이는 최신 건축 연도의 고급 신축 단지로 판단됩니다.

* 2011년식 '동산맨션B동' 80.8㎡(약 24.4평)는 2026년 3월 15,800만원에 거래되었습니다 (약 195만원/㎡).

* 1994년식 33.3㎡(약 10.0평)는 2026년 3월 6,700만원에 거래되었습니다 (약 201만원/㎡).

본건은 2013년식 도원스위트빌2 42.23㎡(약 12.77평)로, 감정가는 150,000,000원 (약 355만원/㎡)입니다. 감정가는 최근 거래된 오래된 주택의 시세보다는 높으나, 신축 주택의 시세보다는 낮은 수준입니다. '도시형생활주택(원룸형)'임을 감안할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 신축 단지의 높은 시세를 고려하면 향후 시세 상승 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

선부동 일대는 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 마트, 편의점, 병원, 약국 등 생활 필수 시설이 분포할 가능성이 높습니다. 정확한 편의시설 위치 및 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

해당 물건지 인근의 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설 현황은 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다. 통상적으로 주거 단지 주변에는 교육시설이 마련되어 있으나, 정확한 정보는 별도의 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 중복사건: 해당 물건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 경매 절차 상 특이사항이나 추가적인 법적 쟁점이 있는지 확인이 필요합니다.

* 인수 권리: 권리분석 결과, 현재까지 확인된 임차인 중 대항력 있는 권리는 없으며, 인수 보증금은 0원입니다. 다만, 등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위의 권리(예: 가압류, 근저당, 전세권 등)가 있는지 최종 점검이 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

* 부동산 경기 변동: 전반적인 부동산 시장의 침체 또는 하락세가 지속될 경우, 예상보다 낮은 낙찰가 또는 환금성 저하로 이어질 수 있습니다.

* 공급 증가: 인근 지역에 유사한 주거 형태의 신규 공급이 많아질 경우, 경쟁 심화로 인한 시세 하락 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당, 유흥업소 밀집 지역 등)의 존재 여부는 제공된 정보로는 파악할 수 없습니다. 또한, 예비 조사를 통해서도 혐오시설로 분류될 만한 시설이 명확하게 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 판단을 위해서는 반드시 해당 물건지 주변 현장 조사를 통해 혐오시설의 유무 및 그 영향을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형) 다세대주택으로, 2013년식 건물입니다. 감정가는 1억 5천만원이며, 현재까지 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 주변 시세 분석 결과, 신축 건물과의 가격 차이가 있으나, 연식과 건물 형태를 고려했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, '중복사건' 표기는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승을 통한 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 생활 편의시설 접근성: 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 도시형생활주택의 특성: 소형 주거 공간으로 1인 가구 등의 수요가 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원이며, 현재까지 확인된 인수 보증금은 0원입니다.

주변의 최근 매매 사례 중 2013년식 건물이라는 점과 도시형생활주택(원룸형)이라는 점을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

최근 신축 단지의 높은 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다.

이에, 현재 시세를 종합적으로 고려하고 경매 시장에서의 경쟁 상황을 예측하여, 감정가 수준 또는 그보다 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원에서 165,000,000원 사이를 권장합니다.

가장 적정하다고 판단되는 입찰가는 157,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.