나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [25] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 6층606호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2023타경60281 (25)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 6층 606호

* 건물용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 8.29㎡ (약 2.5평) / 토지지분: 8.2887㎡ (약 2.5평)

* 건물면적: 30.36㎡ (약 9.18평) / 건물지분: 30.36㎡ (약 9.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축물 사용승인일: 2013년 7월 18일

* 총 층수: 10층 (본건 6층)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15번지에 위치한 도원스위트빌2 내 6층 606호입니다.

* 신주소는 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13이며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 인근에 "선부역(예정)"이 위치하여 향후 교통 여건 개선이 기대되는 지역입니다.

* 단지 인근으로 다양한 생활 편의 시설 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 아OOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (최정애)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 19일

* 확정일자: 2022년 7월 11일

* 배당신고일자: 2023년 12월 4일

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 매각으로 인해 임차인 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 보고서상 '지상권개요:' 항목은 있으나, 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 선부동 일대 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 준공된 '엘리시안' (65.43㎡)은 2026년 3월 3억 7,900만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,915만원). 이는 최신축 및 대형 평형대의 거래 사례로 참고가 필요합니다.

* 2011년 준공된 '동산맨션B동' (80.8㎡)은 2026년 3월 1억 5,800만원에 거래되었습니다 (평당 약 646만원).

* 1994년 준공된 빌라 (33.3㎡)는 2026년 3월 6,700만원에 거래되었습니다 (평당 약 665만원).

* 본건은 2013년 준공된 30.36㎡ (약 9.18평) 규모의 도시형생활주택(원룸형)입니다.

* 유사 연식 및 평형대의 최근 실거래가 시세는 평당 약 650만원 ~ 670만원 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 감정가는 1억 800만원으로, 평당 약 1,176만원 수준입니다. 이는 최근 실거래가 시세보다 현저히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

* 본건은 안산시 단원구 선부동에 위치하며, "선부역(예정)" 인근에 위치하여 향후 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

* 단지 주변으로 다수의 버스 노선이 운행 중으로 시내외 접근이 용이합니다.

* 편의시설:

* 본건 인근에는 마트, 병원, 은행, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교육 시설:

* 도보 거리에 선부초등학교, 원곡중학교 등이 위치하고 있으며, 안산공업고등학교도 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경:

* 주변에 주거 단지가 형성되어 있으며, 일부 녹지 공간 접근이 가능하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건:

* 본건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 동일 물건에 대해 다수의 경매가 진행 중일 가능성이 있으므로, 입찰 전 관련 서류 및 진행 상황을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

* 감정가 대비 시세 차이:

* 본건의 감정가는 1억 800만원이나, 최근 유사 물건의 실거래가 시세는 평당 650만원 내외로, 감정가 대비 현저히 낮은 시세를 형성하고 있습니다. 이는 입찰 시 신중한 가격 책정이 필요함을 시사합니다.

* 도시형생활주택(원룸형):

* 본건은 원룸형 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간이라는 특성을 가집니다. 향후 임대 수익 등을 고려할 때, 임차인 확보 및 관리 측면을 고려해야 합니다.

* 명도:

* 임차인이 대항력은 없으나, 보증금이 존재하는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2013년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

* 주변의 우수한 생활 인프라와 향후 교통 여건 개선이 기대되는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나 본건의 감정가(1억 800만원)는 최근 실거래가 시세(평당 650만원 내외)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 시세 차익을 얻기 위해서는 상당한 할인된 가격으로 입찰해야 할 것으로 판단됩니다.

* 임차인의 경우 대항력은 없으며 인수 보증금 또한 없는 것으로 분석되어 권리관계는 비교적 양호하나, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* '중복사건'이라는 특이사항은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 '선부역(예정)' 개통 시 역세권 프리미엄 형성 및 교통 편의성 증대로 인한 가치 상승이 기대됩니다.

* 소형 평형(원룸형)으로 1인 가구 수요가 꾸준하여 임대 수익형 부동산으로 활용성이 높습니다.

* 감정가와 최근 실거래가 시세 간의 상당한 괴리로 인해, 저가 입찰 시 시세 차익을 통한 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 2013년 준공으로, 주변의 노후된 건물 대비 비교적 신축에 속합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1억 800만원입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 평형대의 시장 시세는 평당 약 650만원 ~ 670만원 수준으로 추정됩니다.

* 본건(약 9.18평)을 기준으로 산정 시, 시장 가치는 대략 5,967만원 ~ 6,426만원 수준으로 예상됩니다.

* 따라서, 감정가 대비 현저히 높은 시세로 인해, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 안정적인 수익률 확보 및 낙찰 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 7,000만원 ~ 7,500만원 사이로 제안합니다.

* 이는 감정가의 약 65% ~ 70% 수준이며, '중복사건' 등 특이사항과 명도 비용 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.