나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [38] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 9층901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (38)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 9층901호

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

감정가: 150,000,000원

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 아OOOOOOOO

건축년도: 2013년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 안산시 단원구 선부동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통상황: 해당 물건지 인근으로 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 대중교통 이용이 용이합니다. 인근 지하철역(4호선 상록수역 등)과의 접근성은 차량 이용 시 약 2~3km 내외로 파악됩니다. 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 해당 물건지는 도로와 잘 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: (자세한 권리관계는 등기부등본 및 법원 자료 확인 필요)

* 임차인 현황:

*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-05-09. 대항력 없음.

*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-25. 대항력 없음.

이광준(LIGUANGJUN): 보증금 84,000,000원, 전입일자 2019-05-09, 확정일자 2019-04-10, 배당신고일자 2023-12-18. 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 없음. (물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 명시)

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

최근 매매 (2026년 3월 기준)

- 1088-4번지, 엘리시안 (2025년 준공), 65.43㎡, 4층: 37,900만원 (약 579만원/㎡)

- 1108-16번지, 동산맨션B동 (2011년 준공), 80.8㎡, 2층: 15,800만원 (약 195만원/㎡)

- 1130-18번지 (1994년 준공), 33.3㎡, 1층: 6,700만원 (약 201만원/㎡)

* 시세 분석:

본건(도원스위트빌2, 2013년 준공, 42.23㎡, 9층)의 감정가는 150,000,000원(약 355만원/㎡)입니다.

최근 매매 사례 중 신축 건물인 '엘리시안'은 평당 약 579만원으로, 본건 감정가보다 상당히 높은 가격에 거래되었습니다. 이는 신축 프리미엄 및 건물 자체의 특성이 반영된 것으로 판단됩니다.

반면, 연식이 더 오래된 '동산맨션B동'(2011년 준공)과 '1130-18번지'(1994년 준공)의 매매가는 평당 약 195~201만원 수준으로, 본건의 감정가 및 신축 건물 시세와 상당한 격차를 보입니다.

본건은 2013년 준공으로 연식이 비교적 최신 축에 속하며, 9층이라는 고층의 이점을 가지고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 인정받을 가능성이 있습니다. 원룸형 도시형생활주택으로서 1인 가구의 수요를 고려하면 임대 수익 측면에서도 긍정적인 분석이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 10층 중 9층에 해당합니다. (건축물대장상 2013년 7월 18일 사용승인)

* 주변 편의시설: 인근에 상업시설, 생활 편의시설 등이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 제반 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 직접적으로 파악되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중인 '중복사건'입니다. 이는 경매 절차 진행 과정에서 변동 사항이 발생하거나, 낙찰 후 잔금 납부 및 등기 이전 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 대항력은 없으나, 이광준 씨가 8,400만원의 보증금을 가지고 있습니다. 낙찰 후 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 일부 잔액이 발생할 수 있으나, 본건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 건물 노후화: 2013년 준공으로 연식 대비 관리가 양호할 것으로 예상되나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 현대적인 건축 연식(2013년)과 9층의 고층이라는 장점을 보유하고 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 신축 건물과는 시세 차이가 있으나 이는 연식에 따른 자연스러운 현상으로 판단됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 명확합니다. '중복사건'이라는 특이사항은 경매 절차 진행 시 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 현대적 연식 및 고층: 2013년 준공 건물로 내부 시설 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되며, 9층 고층으로 일조 및 조망이 유리합니다.

* 안정적인 수요: 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 신축 건물 시세 대비 감정가가 합리적으로 형성되어 있어, 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계를 가지고 있어 투자 결정이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원입니다.

최근 거래 사례, 본건의 건축 연식, 층수, 면적 등 제반 사항을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제시합니다.

다만, 실제 경매에서의 경쟁 상황 및 입찰 당시의 시장 분위기에 따라 변동성이 있을 수 있으므로, 최종 입찰가 결정은 신중한 판단 하에 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.