나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [42] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 10층1002호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (42)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 10층1002호

건물명: 도원스위트빌2

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.23㎡ (약 12.78평)

건물지분: 42.23㎡ (약 12.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 정보

감정가: 150,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변은 주거용 건물 및 상가, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 도원스위트빌2는 다세대주택으로 구성되어 있으며, 본건은 10층 중 10층에 위치한 호실입니다.

2.2. 교통상황

안산시 단원구 선부동 일대는 대중교통 이용이 비교적 편리한 지역으로 알려져 있습니다. 다만, 본건의 정확한 대중교통 접근성 및 주변 도로와의 연계성은 현장 조사를 통해 상세히 파악해야 합니다.

2.3. 인접 도로상태

건물이 접한 도로의 폭 및 상태는 물건의 가치에 영향을 미치는 중요 요소이나, 제공된 정보만으로는 정확한 파악이 어렵습니다. 현장 조사를 통해 인접 도로의 상태 및 차량 접근성을 확인해야 합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제공된 정보에 따르면, 본건 토지는 일반적인 주거 지역으로 보이나, 정확한 도시계획 및 건축 관련 법규상 제한 사항은 관련 공부 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 아OOOOOOOO입니다. 경매로 인해 소멸되는 권리와 매각으로 인수되는 권리를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: JINF *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-05-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정운용(ZHENGYUNLONG)

보증금: 84,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-05-16

확정일자: 2018-07-20

배당신고일자: 2023-11-20

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 권리 분석

상기 임차인 현황에 따르면, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 인수되지 않는 권리 중 특이사항으로 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주변 단지들의 거래 사례를 보여주고 있습니다.

* 엘리시안 (2025년 건축): 65.43㎡ 거래가 379,000,000원 (2026년 3월). ㎡당 약 5,792,000원. 신축 건물로 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 동산맨션B동 (2011년 건축): 80.8㎡ 거래가 158,000,000원 (2026년 3월). ㎡당 약 1,955,000원.

* (1130-18) (1994년 건축): 33.3㎡ 거래가 67,000,000원 (2026년 3월). ㎡당 약 2,012,000원.

4.2. 도원스위트빌2 시세

본건은 2013년 준공된 도원스위트빌2의 42.23㎡ (약 12.78평) 면적을 가진 다세대주택입니다. 감정가는 150,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 3,552,000원에 해당합니다. 주변 단지들의 최근 거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 신축 건물(엘리시안)의 가격보다는 낮고, 연식이 오래된 건물(동산맨션B동, 1994년 건물)의 가격보다는 높은 수준으로, 준공 연도를 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 제공된 거래 사례들은 다른 건물들이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

선부동 일대는 주거 지역으로서 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 분포는 지도 검색 및 현장 답사를 통해 파악해야 합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포되어 있을 가능성이 높습니다. 자세한 학군 정보는 교육청 자료 등을 참고해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 사건 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 신고한 경우, 최고가 입찰 금액과 동일한 금액으로 공유자가 해당 물건을 낙찰받을 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 최고가 입찰에도 불구하고 해당 피해자에게 낙찰될 수 있어 입찰 전략에 큰 영향을 미칩니다.

6.2. 건축물 관련 리스크

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 공급량 및 임대 시장 상황에 따라 공실 위험이나 임대료 변동성이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

별도의 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 선부동 일대의 개발 계획 및 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. (예: 인근 공업단지, 유해시설 등)

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도원스위트빌2 내 도시형생활주택(원룸형)입니다. 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 중복사건, 공유자우선매수신고, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성 등 법적 리스크 요인이 존재합니다. 감정가는 150,000,000원으로, 주변 시세와 준공 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 보증금 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 준수한 입지: 안산시 단원구는 주거 및 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 도시형생활주택으로서의 임대 수익 또는 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 0원임을 고려할 때, 감정가 150,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 중복사건, 공유자우선매수신고, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성이 있다는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 변수들을 고려하여, 예상 입찰가 범위를 135,000,000원 ~ 155,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 권리관계에 대한 최종 확인, 현장 조사를 통한 물건 상태 및 주변 시세의 정밀 분석, 그리고 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.