나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [39] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 9층902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (39)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아주산업주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 9층 902호

건물명: 도원스위트빌2

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

건축년도: 2012년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 10층 건물 중 9층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 150,000,000원

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도원스위트빌2 내에 있으며, 도시형생활주택(원룸형)으로 분류됩니다. 주변은 주거지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 편의시설

본 물건의 상세한 주변 교통망 및 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 모든 등기된 권리(근저당, 압류, 가압류, 임차권 등)는 말소 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2013년 7월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 총 채무액은 약 7,735,060,594원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신지윤 (이름 일부 마스킹 처리)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-07-04

* 확정일자: 2017-07-04

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 해당 임차인의 주택임차권(을4)은 보증금 80,000,000원으로 기재되어 있으나, 말소 처리되었습니다. 따라서 명확한 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 본 경매로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 사례 1: 2026년 3월 거래, 65.43㎡ (약 19.8평), 2025년식 건물, 379,000,000원 거래 (평당 약 1915.0만원).

* 사례 2: 2026년 3월 거래, 80.8㎡ (약 24.4평), 2011년식 건물, 158,000,000원 거래 (평당 약 646.0만원).

* 사례 3: 2026년 3월 거래, 33.3㎡ (약 10.1평), 1994년식 건물, 67,000,000원 거래 (평당 약 663.0만원).

4.2. 시세 분석

본 물건(42.23㎡, 2012년식)의 감정가는 150,000,000원으로, 평당 약 1,174.8만원 수준입니다.

비교 사례 중 건축 연도가 유사한 2011년식 80.8㎡ 건물이 15,800만원 (평당 약 646.0만원)에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 감정가는 시장 거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 가장 최근 거래된 2025년식 건물의 높은 평당가(약 1915.0만원/평)는 신축 프리미엄이 반영된 것으로 판단됩니다. 따라서 본 건은 2011년식 사례와 유사한 수준의 시세로 접근하거나, 감정가 수준에서 신중한 판단이 필요해 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 특징

본 물건은 도원스위트빌2 단지 내 9층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2012년에 준공된 철근콘크리트 구조물입니다. 총 10층 건물 중 9층에 해당하여 탁 트인 조망을 기대할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

선부동 일대에 위치하며, 다세대주택 및 도시형생활주택이 혼재된 주거 지역의 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 물건 정보

본 건물은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자가 해당 주택에 대한 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 결과에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 위험

* '선순위임차권'이라는 문구가 특이사항으로 언급되어 있으나, 현재 등기부등본상 유일하게 확인되는 임차인(신지윤)은 대항력이 없으며 그 권리가 말소된 것으로 나타납니다. 그럼에도 불구하고, 추가적인 미등기 또는 잠재적 권리 관계의 존재 가능성은 배제할 수 없어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계가 존재했음을 시사하는 정보가 있습니다. 비록 등기부상 말소되었으나, 관련 법적 절차가 복잡할 수 있음을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석되나, '전세사기 피해자 주택'으로 지정된 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. LH 또는 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성은 낙찰가 및 명도 과정에 변수로 작용할 수 있습니다.

시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 신축 건물과의 시세 격차를 고려할 때 2012년식 건물로서의 가치를 적절히 평가해야 합니다.

투자를 고려하신다면, 우선매수권 행사의 가능성, 명도 관련 이슈, 그리고 잠재적 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 모든 등기상 권리가 말소되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 도시형생활주택(원룸형)으로 소형 주택 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 유사 연식의 시장 거래가는 낮게 형성되어 있어, 시세 차익의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로, 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

본 건의 감정가는 150,000,000원이며, 시장 시세 및 물건의 특수성(전세사기 피해자 주택 지정, 우선매수권 행사 가능성)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

유사 연식 건물의 거래 사례(평당 약 646.0만원)와 본 건의 감정가(평당 약 1,174.8만원) 간의 격차를 감안하고, '전세사기 피해자 주택' 지정으로 인한 리스크를 반영하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.