나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [37] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 8층806호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (37)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 8층806호

신주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13 (선부동)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

건물명: 도원스위트빌2

준공년월: 2013년 7월 18일 (사용승인일 기준)

층수: 지하 0층, 지상 10층 중 8층

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.29㎡ (약 2.51평)

건물면적 (전용면적): 30.36㎡ (약 9.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 108,000,000원

1.5. 특이사항

중복사건, 도시형생활주택(원룸형)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

대중교통으로는 인근에 버스정류장이 소재하여 시내버스 이용이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

남측으로 중로에 접하여 차량 통행이 원활하며, 도로 상태는 양호한 편입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역에 포함되어 있으며, 건축법, 도시계획법 등 관련 법규에 의한 이용 제한사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: (근저당) 아OOOOOOOO의 근저당 (2023.12.18 배당신고일자)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (비고: 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 26,250,000원

차임: 260,000원

전입일자: 2017-01-25

확정일자: 없음

배당신고일자: 2023-12-18

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 보증금 합계

0원

(주의: 임차인이 대항력이 없으므로, 원칙적으로 보증금 인수 의무는 없습니다. 다만, 소액임차인의 경우 최우선변제권에 따라 배당받을 수 있으나, 본 건 임차인은 배당신고를 하였고 대항력이 없으므로 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 실제 명도 과정에서 변수가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 선부동 일대의 다세대주택 시세는 건축 연도, 면적, 층수, 관리 상태 등에 따라 편차가 큰 것으로 나타납니다.

* 2025년식, 65.43㎡(약 19.8평), 4층: 379,000,000원 (약 1,914만원/평)

* 2011년식, 80.8㎡(약 24.45평), 2층: 158,000,000원 (약 646만원/평)

* 1994년식, 33.3㎡(약 10.07평), 1층: 67,000,000원 (약 665만원/평)

4.2. 본건과의 비교

본건은 30.36㎡(약 9.18평) 면적에 2013년경 준공된 건물로, 8층에 위치합니다. 감정가 108,000,000원 (약 1,176만원/평)은 비교 사례 중 가장 오래된 1994년식 1층 물건보다는 높지만, 신축 건물인 2025년식 물건보다는 낮으며, 2011년식 건물보다는 높은 수준입니다.

이는 본건이 상대적으로 높은 층수에 위치하고, 건물이 최신식은 아니지만 연식이 아주 오래되지 않았기 때문으로 판단됩니다. 2011년식 2층 물건의 평당 가격이 상당히 낮은 점은 특이사항으로, 개별 물건의 특성이나 거래 조건에 따른 영향일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 상업 시설 등이 단지 인근 및 주변 지역에 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거단지: 주변으로 다세대, 연립주택 등 다양한 형태의 주거단지가 형성되어 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조로, 철근콘크리트 평스라브 지붕을 갖추고 있습니다. 10층 건물로, 1대의 승용 승강기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일한 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행될 수 있으며, 이는 절차 진행에 혼란을 야기하거나 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 도시형생활주택 (원룸형)

도시형생활주택은 일반 다세대주택과 달리 건축법상 특수한 규정을 받을 수 있으며, 향후 재건축이나 리모델링 시 제약이 따를 수 있습니다. 원룸형의 경우 임대 수익률이나 투자 가치 분석 시 고려해야 할 요소가 있습니다.

6.3. 임차인 명도

비록 대항력 없는 임차인이나, 보증금 및 차임이 일부 존재하는 임차인이 거주 중입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도원스위트빌2 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 2013년경 건축되어 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 8백만원으로, 주변 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단되나, 최근 거래된 물건들의 가격 편차가 커 면밀한 시세 분석이 필요합니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다. 중복사건이라는 점은 절차 진행상 변수가 될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 주변에 교육, 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 적정 연식: 2013년 준공으로, 연식이 너무 오래되지 않아 추가적인 큰 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 명확합니다.

* 높은 층수: 8층에 위치하여 채광 및 조망 확보에 유리하며, 층간 소음으로부터 상대적으로 자유로울 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원이며, 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건(연식, 층수, 면적)의 물건 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다. 특히 2011년식, 24평 물건이 1억 5천 8백만원에 거래된 사례를 감안할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 보수적으로는 감정가의 80% 수준부터 시작하여, 법원 진행 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

감정가의 80% 수준: 86,400,000원

감정가의 90% 수준: 97,200,000원

본건의 적정 입찰가 범위는 대략 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서, 현장 조사 및 권리 분석을 추가로 진행한 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.