나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [41] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 10층1001호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 10층1001호에 위치한 본건은 다세대주택(도시형생활주택 원룸형)으로, 감정가는 150,000,000원입니다.

토지 면적은 11.53㎡ (약 3.49평)이며, 건물 전용 면적은 42.23㎡ (약 12.77평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 아OOOOOOOO (아주산업주식회사)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 등의 특이사항이 있으며, 본건은 도시형생활주택(원룸형)입니다.

또한, '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있는 점은 특별히 유의해야 할 사항입니다.

감정평가서 요약 정보에 따르면, 위치 및 주위환경, 교통상황, 건물의 구조, 이용상태, 설비내역, 토지의 형상 및 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태, 공부와의 차이, 기타 참고사항(임대관례 및 기타) 등이 평가되었습니다.

1.1. 입지조건

본건이 소재한 경기도 안산시 단원구 선부동 일대는 주거지역으로 파악됩니다.

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 2025년 준공된 '엘리시안' 단지(전용 65.43㎡)는 2026년 3월 9일 37,900만원에 거래되어 평당 약 1,914만원의 높은 시세를 형성하고 있습니다.

2011년 준공된 '동산맨션B동'(전용 80.8㎡)은 2026년 3월 3일 15,800만원에 거래되어 평당 약 645만원의 시세를 보였으며, 1994년 준공된 빌라(전용 33.3㎡)는 같은 날 6,700만원에 거래되어 평당 약 663만원의 시세를 기록했습니다.

본건은 2013년 7월 18일 사용 승인된 '도원스위트빌2' 건물로, 전용면적 42.23㎡입니다. 유사 연식인 2011년 준공된 '동산맨션B동'의 평당 시세(약 195.5만원/㎡)를 적용할 경우, 약 82,560,000원의 시세가 산출됩니다.

본건 주변에 대한 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권은 김원화 씨에게 있으며, 2013년 7월 22일 소유권 보존 등기가 경료되었습니다.

이후 다수의 근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되어 있으며, 총 등기부채권액은 7,735,060,594원에 달합니다.

주요 권리로는 농업협동조합자산관리회사 근저당(3,360,000,000원), 한국투자증권주식회사 근저당(4,000,000,000원), 안산세무서 근저당(224,115,960원), 아주산업주식회사 강제경매(50,261,905원, 본건 사건번호 2023타경60281) 등이 확인됩니다.

본건 경매는 아주산업주식회사의 강제경매 외에도 한국양봉농업협동조합의 임의경매(2024타경50359)가 중복으로 진행되고 있습니다.

임차인 현황으로는 금화숙 씨가 보증금 80,000,000원에 월세 없이 거주 중이며, 전입일자는 2017년 12월 18일, 확정일자는 2017년 11월 28일입니다.

그러나 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되어, 배당받지 못한 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

등기부등본 상 금화숙 씨의 주택임차권 등기(을4, 80,000,000원)가 2024년 3월 5일에 설정되어 있으나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건이 위치한 안산시 단원구 선부동 일대의 다세대주택 시세는 건물 연식에 따라 큰 차이를 보입니다.

2025년 신축된 '엘리시안'(전용 65.43㎡)은 2026년 3월 37,900만원에 거래되었으며, 평당 약 1,914만원의 높은 시세입니다.

반면, 2011년 준공된 '동산맨션B동'(전용 80.8㎡)은 15,800만원에 거래되어 평당 약 645만원, 1994년 준공된 빌라(전용 33.3㎡)는 6,700만원에 거래되어 평당 약 663만원의 시세를 형성했습니다.

본건은 2013년 준공된 전용 42.23㎡로, 유사 연식의 거래 사례인 '동산맨션B동'의 평당 시세(약 195.5만원/㎡)를 적용하면 약 82,560,000원의 시세가 산출됩니다.

감정가 150,000,000원과 비교했을 때, 실질적인 시장 가치는 약 8,500만원에서 9,000만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구의 주거 수요에 적합한 형태입니다.

경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하여, 안산시의 생활 편의 시설 및 교통망을 이용하기에 용이할 것으로 보입니다.

일반적으로 주거 밀집 지역은 상업 시설, 교육 시설, 공공 시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 편리할 것으로 예상됩니다.

정확한 주변 편의 시설 및 교통 상황에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 다수의 경매 사건이 중복으로 진행되고 공동담보 물건으로 설정되어 있어, 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 일반 입찰자의 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 매우 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 77억원을 초과하므로, 후순위 권리자들의 손실이 불가피하며 복잡한 권리 관계가 형성되어 있습니다.

* 전세사기피해자 우선매수권: '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 우선매수권 행사 가능성은 낙찰 가능성을 불확실하게 만들며, 입찰 시 주요 고려 사항이 됩니다.

* 임차인의 대항력 부재: 임차인 금화숙 씨는 보증금이 있으나 대항력이 없어, 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 이는 명도 측면에서는 리스크가 적으나, 법적 보호 장치가 없는 임차인 문제로 비화될 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 중복 경매, 공동담보, 그리고 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 관련 우선매수권 행사 가능성 등 여러 특수성을 지닌 물건입니다.

등기부상 채무 총액이 매우 높음에도 불구하고, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 적은 편입니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 추정된 시세는 감정가 대비 낮게 형성되어 있어, 시장 가치와 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재합니다.

복잡한 권리 관계와 특별법 적용 가능성 등을 신중하게 고려하여 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 선부동의 입지: 수도권 내에서 지속적인 개발 및 주거 수요가 기대되는 지역입니다.

* 원룸형 주택 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 도시형생활주택의 임대 수요는 꾸준히 유지될 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세: 실거래가 기반 시세가 감정가보다 낮아, 적정 가격 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 단순화 가능성: 대항력 있는 임차인이 없고, 소멸되는 권리(지상권 제외)가 명확하여 낙찰 후 권리관계 정리가 비교적 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 150,000,000원 대비, 본건의 주변 시세, 건물 연식, 그리고 중복사건, 높은 채무 총액, 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성 등 다양한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하였습니다.

유사 연식 건물의 거래 시세를 바탕으로 추정된 시장 가치(약 8,500만원~9,000만원)와 감정가의 차이를 감안하고, 우선매수권 행사 등으로 인한 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.