나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [40] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 9층903호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (40)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아주산업주식회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 9층903호

건물명: 도원스위트빌2

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

건축년도: 2013년 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 108,000,000원

토지면적: 8.29㎡ (약 2.51평)

토지 지분: 8.2887㎡ (약 2.51평)

건물면적 (전용면적): 30.36㎡ (약 9.18평)

건물 지분: 30.36㎡ (약 9.18평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 빌라 등이 혼재된 주거 지역입니다. 인근에 공업지구가 있어 일부 지역의 특성을 가질 수 있습니다.

2.2. 교통 접근성

지역 내 주요 도로망으로는 중앙대로, 해안로 등을 통해 영동고속도로, 서해안고속도로 등 광역 교통망으로의 접근이 용이합니다. 대중교통으로는 다수의 버스 노선이 운행되어 안산 시내 및 주요 거점으로의 이동이 가능합니다.

2.3. 생활 편의시설

단지 인근에는 로컬 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 대형 쇼핑몰이나 병원 등은 안산 시내 중심부로 이동하여 이용해야 할 수 있습니다.

2.4. 교육 환경

주거 지역 내에 위치하여 통상적으로 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2013년 7월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류, 가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로서 매각 후에도 인수되는 권리는 없습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 이재황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-13

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 안현진

보증금: 47,250,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-29

확정일자: 2020-07-01

배당신고일자: 2023-11-23

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을4)이 등재되어 있으나, 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.4. 특이사항 (공유자 우선매수, 전세사기 피해자)

본 물건은 중복 사건이 존재하며, 공유자 우선매수 신고가 가능합니다. 또한, '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있다는 점은 반드시 고려해야 할 특이사항입니다. 이는 낙찰 후에도 법적 절차 및 우선순위와 관련하여 변동이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

선부동은 안산시의 주요 주거 지역 중 하나로, 다세대 및 빌라 주택이 밀집해 있으며 지역 주민을 위한 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

인근 산업단지 종사자들을 포함한 배후 수요가 존재하며, 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역입니다. 다만, 신축 아파트 단지에 비해 상대적으로 상권의 집객력은 낮을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 10층 건물 중 9층에 위치하여 일조 및 조망에 비교적 유리할 수 있습니다. 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 구조입니다.

5.2. 주변 시설

주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라(마트, 편의점 등) 접근이 용이하며, 교통망을 통한 안산 시내 주요 시설 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (전세사기 피해자, 공유자 우선매수)

가장 중요한 리스크는 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성입니다. 이러한 법적 지위에 있는 대상이 존재할 경우, 일반적인 입찰 가격보다 높게 낙찰받을 가능성이 있으며, 이는 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사는 낙찰 가격과 관계없이 공유자가 해당 물건을 매수할 수 있는 권리입니다.

6.2. 권리관계 리스크 (복잡한 등기부)

다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등 다양한 권리들이 복잡하게 설정되었다가 대부분 말소 예정으로 되어 있습니다. 비록 말소기준권리보다 후순위로 소멸될 권리들이지만, 등기부등본 상의 권리 관계를 철저히 파악해야 합니다.

6.3. 기타 리스크 (중복 사건)

중복 사건이 존재한다는 점은 해당 물건에 대한 다른 법적 절차가 진행 중이거나 예정되어 있을 수 있음을 의미합니다. 이는 경매 절차 또는 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 1억 8백만원입니다. 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으나, 전세사기 피해자 우선매수권, 공유자 우선매수권, 다수의 권리관계 등 복잡하고 잠재적 리스크가 큰 물건입니다.

7.2. 잠재 가치

이러한 리스크에도 불구하고, 적절한 가격으로 취득할 경우 소형 주거용 부동산으로서의 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 철저한 권리 분석과 주변 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 비교적 최근 건축 연도 (2013년)

* 소형 면적으로 1인 가구 수요 충족 가능

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 수익성 기대

8.2. 고려 사항

* 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성

* 공유자 우선매수권 행사에 따른 낙찰 무효 가능성

* 복잡한 권리관계 및 중복 사건 존재

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(약 30.36㎡)의 1994년식 다세대주택(33.3㎡)이 6,700만원에 거래되었습니다. 하지만 본 물건은 2013년식으로 약 17년 더 신축이며, 감정가는 108,000,000원으로 책정되어 있습니다. 이는 평당 약 1,176만원 이상의 가치를 반영하는 것으로 보입니다.

9.2. 권리관계 및 리스크 반영

본 물건은 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 전세사기 피해자 우선매수권, 공유자 우선매수권 등의 리스크를 고려할 때, 일반적인 투자자 입장에서는 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 리스크 요인들은 입찰가 산정에 직접적으로 반영되어야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

위의 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(108,000,000원)의 70% ~ 90% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 따라서 약 75,600,000원 ~ 97,200,000원 범위 내에서 전략적으로 접근할 것을 권유합니다. 다만, 전세사기 피해자 또는 공유자의 우선매수권 행사 여부 및 가격에 따라 입찰 전략은 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 전 관련 정보를 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.