나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [31] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 7층706호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (31)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 7층706호

건물명: 도원스위트빌2

구분: 집합건물 (전유부)

호수: 706호

층수: 7층

용도: 공동주택 (도시형생활주택, 원룸형)

건축년도: 2013년

건물구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 10층

면적:

토지면적: 8.29㎡ (약 2.51평)

토지 지분: 8.2887㎡ (약 2.51평)

건물면적: 30.36㎡ (약 9.18평)

건물 지분: 30.36㎡ (약 9.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아 *

감정가: 108,000,000원

전용면적: 30.36㎡ (약 9.18평)

공급면적: 해당 정보 없음 (전용면적 기준)

주차 정보: 16대 (내부 14대, 외부 2대)

1.1. 입지조건

주소:

- 지번: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15

- 도로명: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13 (선부동)

주변 환경:

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택 밀집 지역 내에 있습니다. 주변은 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 주거 지역으로 평가됩니다.

교통 상황:

주변 도로망을 통한 차량 접근은 용이한 편입니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 주거 지역의 교통 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

주변 시설:

단지 주변에는 생활 편의를 위한 소규모 상점, 마트, 병원 등이 분포하고 있을 것으로 추정됩니다. 현재 파악된 정보상, 본 물건지 인근에 특별히 지목할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 아 *

임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 47,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 12월 30일

* 확정일자: 2016년 12월 30일

* 배당신고일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 아래 특수 물건 정보 참조)

특이사항 및 주의사항:

* 중복 사건으로 인한 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 공유자우선매수 신고가 있어, 공유자가 최고가 매수신고액으로 매수할 권리를 행사할 수 있습니다.

* 본 건물은 도시형생활주택(원룸형)입니다.

* 본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 지정되어, 전세사기 피해자에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사(LH)에게 양도되었으며, 전세사기 피해자 또한 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 일반적인 경매 절차와는 다른 변수로 작용할 수 있습니다.

권리분석 요약:

본건 경매 물건은 임차인 유 씨가 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, '전세사기피해자주택' 지정으로 인한 우선매수권 행사 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택(원룸형)으로, 상권 분석보다는 주거지로서의 가치 및 수요를 중심으로 분석합니다.

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 선부동 일대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래 사례 1: 약 19.8평 (65.43㎡) 규모, 2025년 건축된 신축 빌라로 379,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,914만원)

* 2026년 3월 거래 사례 2: 약 24.4평 (80.8㎡) 규모, 2011년 건축된 다세대주택으로 158,000,000원에 거래됨. (평당 약 647만원)

* 2026년 3월 거래 사례 3: 약 10.1평 (33.3㎡) 규모, 1994년 건축된 다세대주택으로 67,000,000원에 거래됨. (평당 약 663만원)

본건 물건은 9.18평 (30.36㎡) 규모, 2013년 건축되었습니다.

비교 사례 중, 1994년식 10.1평 규모의 물건이 6,700만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 연식이 약 20년 가까이 최신이므로 이를 상회하는 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 2011년식 24.4평 규모의 물건이 15,800만원에 거래된 점과 비교하면, 본건의 전용면적이 더 작고 연식은 비슷하거나 조금 더 최신임을 감안해야 합니다.

현 시세 기준으로 9.18평의 물건은 약 70,000,000원 ~ 90,000,000원 수준의 시세 범위를 형성할 것으로 추정됩니다.

감정가 대비 시세:

본건의 감정가는 108,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 거래가격을 종합적으로 고려했을 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 형태:

본건은 1인 가구에 적합한 도시형생활주택(원룸형)으로, 독립적인 주거 공간을 제공합니다.

생활 편의시설:

일반적인 도시 주거 지역의 인프라를 바탕으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 병원, 대중교통 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주거 환경:

다세대주택 단지 내에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

전세사기 피해자 주택 지정:

가장 큰 리스크 요인으로, 해당 주택은 전세사기 피해 주택으로 지정되어 관련 법규에 따른 우선매수권이 존재합니다. 이는 일반적인 경매 투자자에게 상당한 제약이 될 수 있으며, 예측 불가능한 변수로 작용할 수 있습니다.

우선매수권 행사:

한국토지주택공사(LH) 또는 실제 전세사기 피해자가 최고가 매수 신고액과 동일한 금액으로 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효화될 수 있습니다.

공유자우선매수:

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수 신고인 대신 공유자가 해당 가격으로 소유권을 취득하게 됩니다.

중복 사건:

사건번호에 '31'이라는 숫자가 붙어 있고 '중복사건'으로 명시된 점으로 미루어, 이전 경매 절차나 관련 사건으로 인한 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

감정가와 시세 간 괴리:

주변 거래 사례를 고려했을 때 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있어, 낙찰 후 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 원룸형 도시형생활주택입니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 '전세사기피해자주택'이라는 특수한 법적 지위와 그에 따른 우선매수권 행사의 가능성이 본건의 투자 가치를 판단하는 데 있어 가장 중요하고 결정적인 요소가 될 것입니다. 또한, 공유자우선매수 신고 및 중복사건의 존재는 경매 과정에 변수를 더합니다. 감정가 대비 시세가 다소 높게 책정된 점 또한 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 저가 매수 기회:

'전세사기피해자주택'이라는 특수성으로 인해 일반 투자자들의 참여가 제한되거나 위축될 수 있어, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 우선매수권 행사 여부가 관건입니다.

실거주 및 소형 주택 수요:

원룸형 주택은 1인 가구의 꾸준한 수요가 있으며, 실거주 목적 투자자에게는 합리적인 가격으로 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다.

지역 내 주거 안정성:

선부동은 안산시의 주요 주거 지역 중 하나로, 기본적인 주거 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건의 예상 입찰가는 제공된 시세 분석, 감정가, 그리고 '전세사기피해자주택'이라는 특수성을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 책정합니다.

주변 시세 및 감정가 분석 결과, 약 70,000,000원에서 90,000,000원 사이의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

이에 따라, 잠재적 리스크와 시장 상황을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.