나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [33] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 8층802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (33)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 8층802호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

건물지분: 42.23㎡ (약 12.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 해당 지역은 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다. 인근의 도로 교통망을 통해 안산시 내 이동이 편리하며, 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 입지입니다. (지도 검색 결과, 주변에 공원, 학교, 상업시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역으로 판단됩니다. 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 7월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 본 매각물건은 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 절차를 따릅니다. 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기사항 요약에는 지상권이 나타나 있지 않아 일반 매각 절차대로 진행될 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 3월 27일

* 확정일자: 2023년 2월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액이 낙찰자가 인수할 보증금에 포함되지 않습니다. 따라서 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

말소 예정 권리: 근저당(을2, 을3, 을3-1~4), 강제경매(갑4), 압류(갑5, 갑6, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11), 가압류(갑6), 임의경매(갑7), 주택임차권(을4) 등 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 약 7,755,060,594원 (약 77억 5천 5백만원)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 선부동 지역은 안산시의 주요 주거 지역 중 하나로, 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 지역 내 다양한 상업 시설, 편의시설, 관공서 등이 분포하여 기본적인 생활권이 잘 형성되어 있습니다. 최근 건설된 신축 주상복합 건물(엘리시안)이 인근에 위치하며, 이는 지역 내 주거 환경 개선 및 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 노후된 건물들도 혼재되어 있어 지역별, 건물별 시세 편차가 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

해당 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 인근 지역에 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다. (구체적인 학교, 병원, 대형마트 등의 위치는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인할 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 본 사건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 절차 상 복잡성이나 지연이 발생할 수 있습니다.

공유자우선매수신고: 건물 또는 토지의 공유자가 존재하며, 경매 낙찰 시 낙찰가로 해당 물건을 우선 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 외부 투자자의 낙찰 기회를 제한하거나, 낙찰 후에도 공유자와의 관계 설정이 필요할 수 있습니다.

선순위임차권: 등기부등본 상 주택임차권(을4)이 말소 예정으로 기재되어 있고, 임차인 김 씨의 경우 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 '특이사항'에 '선순위임차권'으로 기재된 점은 권리 분석 시 주의가 필요하며, 해당 임차권의 상세 내용 및 실제 점유 관계는 추가 확인이 필요합니다.

공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 경매로, 채무 규모가 크거나 여러 부동산이 얽혀 있는 복잡한 채권 관계가 존재할 수 있습니다.

도시형생활주택(원룸형): 본 물건은 소형 원룸 형태의 도시형생활주택으로, 일반 아파트나 주택에 비해 환금성이나 임대 수익률 측면에서 차이가 있을 수 있습니다.

'전세사기 피해자 주택' 지정 및 우선매수권:

* 본 물건은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정된 특수 물건입니다.

* 이로 인해 한국토지주택공사(LH)에게 해당 주택에 대한 우선매수권이 양도되었습니다.

* 이는 경매에서 최고가 매수신고인이 있더라도, LH가 해당 낙찰가로 물건을 우선적으로 매수할 수 있음을 의미합니다.

* 낙찰자가 최종 소유권을 취득하지 못할 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 입찰 시 최우선적으로 고려해야 합니다.

* 전세사기 피해자 본인도 우선매수권을 행사할 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

안산시 단원구 선부동에 위치한 본 다세대주택(도시형생활주택, 원룸형)은 감정가 1억 5천만원으로 경매가 진행 중입니다. 임차인 김 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH)에게 우선매수권이 양도된 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 낙찰자가 소유권을 취득하지 못할 가능성이 존재하며, 입찰 전략 수립 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 공유자우선매수신고 등의 추가적인 위험 요인도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

'전세사기 피해자 주택' 지정으로 인한 LH 우선매수권 행사 가능성은 매우 높은 리스크이나, 만약 LH가 우선매수권을 행사하지 않고 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우, 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 안산시의 지속적인 개발 가능성과 선부동 지역의 주거 수요를 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5천만원입니다. 주변 유사 연식의 다세대주택 최근 매매 사례(2011년식, 80.8㎡ 기준 약 1.95백만원/㎡)를 고려하면, 본 물건(42.23㎡)의 시세는 약 8천만원 수준으로 추정됩니다. 신축 건물(2025년식, 65.43㎡ 기준 약 5.79백만원/㎡)의 높은 시세는 직접적인 비교가 어렵습니다.

'전세사기 피해자 주택' 지정으로 인한 LH의 우선매수권 행사 가능성이 매우 높으며, 이는 낙찰가의 상한선을 결정하는 데 큰 영향을 미칩니다. 또한 공유자우선매수권 등의 위험 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

현 시점에서의 예상 입찰가 범위는 110,000,000원 (1억 1천만원) ~ 120,000,000원 (1억 2천만원)으로 제안합니다. 이 가격대는 감정가와 시장 시세를 반영하되, 다수의 위험 요인으로 인한 불확실성을 최소화하는 전략적 입찰가를 고려한 것입니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황 및 LH의 의사결정 등을 면밀히 관찰하며 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.