나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [34] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 8층803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (34)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

중복사건, 공유자우선매수신고 등의 특이사항이 있습니다.

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 8층803호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 내역

감정가: 150,000,000원

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

건물지분: 42.23㎡ (약 12.77평)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 소재지 및 건물 정보

해당 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도원스위트빌2 건물 내 8층 803호입니다.

본 건물은 2013년 7월 18일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 공동주택(도시형생활주택)입니다.

총 10층 건물이며, 해당 물건은 8층에 위치하고 있습니다.

1.1. 2. 교통

도원스위트빌2 주변의 구체적인 대중교통 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 택지개발지구 내 위치를 고려할 때 단지 주변으로 버스 노선이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.1. 3. 주변 환경

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로는 유사한 형태의 다세대주택 및 연립주택 단지가 혼재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 매각으로 소멸되는 권리

본 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 3. 임차인 현황

임차인: 유

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-21

확정일자: 2022-10-26

배당신고일자: 2023-11-20

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 90,000,000원 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.2. 4. 특이 권리사항

본 물건은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 있으며, 이에 따라 '한국토지주택공사'에게 전세사기 피해 주택에 대한 우선매수권이 양도되었습니다. 또한, 전세사기 피해자 본인도 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 엘리시안 (2025년 준공, 65.43㎡): 2026년 3월 379,000,000원에 직거래. (약 5,789,000원/㎡)

* 동산맨션B동 (2011년 준공, 80.8㎡): 2026년 3월 158,000,000원에 중개거래. (약 1,955,000원/㎡)

* (1130-18) (1994년 준공, 33.3㎡): 2026년 3월 67,000,000원에 중개거래. (약 2,012,000원/㎡)

1.3. 2. 주변 시세 동향

본 물건(도원스위트빌2, 2013년 준공, 42.23㎡)의 감정가는 150,000,000원으로, 이는 3,552,000원/㎡ 수준입니다.

신축 건물인 엘리시안의 고가 거래 사례를 제외하면, 동산맨션B동 및 (1130-18)과 비교 시 본 물건의 감정가는 해당 매물들의 거래 가격 대비 다소 높은 편으로 분석됩니다. 다만, 건물의 연식, 면적, 층수, 내부 상태 등에 따라 시세는 달라질 수 있습니다. '전세사기 피해자 주택' 지정은 시장 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거 형태

해당 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구나 소형 가구에 적합한 주거 형태입니다.

1.4. 2. 편의시설 및 교육시설

주변 지역은 일반적인 주거 단지로 형성되어 있어, 통상적인 편의시설(마트, 상점, 식당 등) 및 교육시설(학교, 학원 등) 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 전세사기 피해 주택 관련

본 물건은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 우선매수권이 한국토지주택공사 또는 전세사기 피해자에게 양도되었습니다. 이는 입찰 경쟁에 영향을 미칠 수 있으며, 우선매수권 행사 시 입찰 참여가 무산될 수 있습니다.

1.5. 2. 공유자 우선매수

공유자우선매수신고가 되어 있어, 공유자가 낙찰가에 우선하여 해당 물건을 매수할 권리가 있습니다.

1.5. 3. 중복 사건

중복 사건이 존재하여, 관련 권리 관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

1.5. 4. 혐오시설

경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15번지 주변에 대한 혐오시설 존재 여부를 검색한 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설 정보는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 양호한 입지 조건을 가지고 있습니다. 그러나 '전세사기 피해자 주택' 지정 및 공유자 우선매수 신고 등 여러 복합적인 권리 관계와 특이사항이 존재하여, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 전세사기 피해 주택 관련 우선매수권 행사가 주요 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 단원구 선부동 내 도시형생활주택(원룸형)으로 수요가 있을 수 있습니다.

* 건축연도 2013년으로 비교적 신축에 속합니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 150,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 엘리시안 건은 신축 프리미엄이 반영된 것으로 보이며, 동산맨션B동과 (1130-18) 건은 연식이 오래되었거나 면적이 다른 점을 감안해야 합니다.

본 물건의 '전세사기 피해자 주택' 지정 및 공유자 우선매수권 등은 입찰 시 가격 결정에 중요한 요소로 작용할 것입니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하여 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사 및 권리관계에 대한 면밀한 분석 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.