나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [36] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 8층805호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (36)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 8층805호

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2013년 7월 18일

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.78평)

감정가: 1억 5천만원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 중복사건

용도: 도시형생활주택(원룸형)

1.1. 입지조건

물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15번지에 위치하며, 도원스위트빌2 건물 내 8층에 해당합니다.

해당 건물은 2013년 7월에 사용승인을 받았습니다.

인근 지역은 주거용 건물과 더불어 안산공단(산업단지)과 인접해 있어, 주거 환경과 산업 시설이 혼재된 지역입니다.

교통은 단지 인근 도로를 통해 주요 간선도로(예: 중앙대로)로의 접근이 용이하여 시내외 이동이 편리한 편입니다.

대중교통 이용 편의성은 버스정류장 등 접근성에 따라 달라질 수 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자는 아OOOOOOOO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (성함: 이형곤)

* 보증금: 8천 4백만원

* 차임: 0원

* 전입 및 확정일자: 2018년 4월 25일

* 배당신고일자: 2024년 3월 20일

* 대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (총 합계 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없는 것으로 보입니다 (지상권개요: 정보 없음).

물건명세서상 특이사항으로 도시형생활주택(원룸형)임을 재확인합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 시세는 면적 및 건축 연도에 따라 편차가 존재합니다.

2011년식 80.8㎡ 면적의 '동산맨션B동'은 1억 5천 8백만원에 거래되었으며, 이는 면적당 약 195.5만원의 시세를 보입니다.

1994년식 33.3㎡ 면적의 물건은 6천 7백만원에 거래되었으며, 이는 면적당 약 201.2만원의 시세를 보입니다.

이를 바탕으로 본건(42.23㎡, 2013년식)의 현재 시장가치를 추정하면, 면적당 약 195만원 ~ 201만원 수준으로, 약 8천 3백만원 ~ 8천 5백만원 내외로 판단됩니다.

이는 감정가 1억 5천만원과 상당한 차이를 보입니다.

최근 준공된 신축 건물(2025년식 '엘리시안', 65.43㎡, 3억 7천 9백만원)의 시세는 본건과 직접 비교하기에는 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

안산시 단원구 선부동 일대는 주거 지역으로서 기본적인 편의시설(상업시설, 병원, 관공서 등)이 갖추어져 있어 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

인근에 학교가 위치할 가능성이 있으나, 구체적인 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

다만, 물건지 인근에 안산공단이 위치하고 있어, 일부 소음이나 공해 등에 민감한 분들에게는 단점이 될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

사건번호에 (36) 표기 및 '중복사건' 표기는 동일 물건에 대한 다수 경매 진행 가능성을 시사하며, 정확한 진행 상황 확인이 필요합니다.

감정가(1억 5천만원)와 최근 실거래가 기반 추정 시세(약 8천 3백만원 ~ 8천 5백만원) 간의 큰 차이는 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다. 감정가의 적정성 또는 시세 상승 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

도시형생활주택(원룸형)으로, 임대 시장의 변동성에 따른 공실 위험 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도원스위트빌2 내 도시형생활주택(원룸형)입니다.

권리분석상 인수할 보증금은 없으나, 감정가와 시장 시세 간의 상당한 차이가 존재하여 투자 시 면밀한 주의가 필요합니다.

생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 수 있습니다.

최근 실거래가 분석을 통해 감정가 대비 저평가된 낙찰가 확보 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 주택 시세는 약 8천 3백만원 ~ 8천 5백만원 내외로 추정됩니다.

감정가(1억 5천만원)와 시장 시세의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 분석 및 물건의 특징을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 9천 5백만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.