나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [29] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 7층704호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 7층704호

건물명: 도원스위트빌2

건물구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 10층 중 7층

건축년도: 2013년 (사용승인일 2013.07.18 기준)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

1.2. 면적 및 토지/건물 현황

토지면적 (대지권): 11.53㎡ (약 3.49평)

건물면적 (전유부분): 42.23㎡ (약 12.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (29)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

채권자: 아OOOOOOOO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 공동주택이 밀집한 주거 지역입니다. 대중교통 이용이 편리한 지역에 속하며, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 것으로 파악됩니다. 인근 지역 지도 확인 시, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 인접해 있지 않으나, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문을 권장합니다.

2.2. 교통 상황

주변 도로망을 이용한 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 등이 위치하여 대중교통 이용 또한 가능한 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 제

보증금: 84,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-24

확정일자: 2023-11-20

배당신고일자: 2023-11-20

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다. 다만, 권리관계 상세 내용은 등기부등본 및 매각물건명세서 등 추가 확인이 필요합니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 별도 기재 사항 없음)

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석 결과, 주변 지역의 다세대 및 빌라 시세는 거래 시점 및 건물 연식에 따라 편차가 있습니다. 2025년 준공 예정의 신축 건물(엘리시안)에서 65.43㎡가 3억 7천 9백만원에 거래된 사례가 있으나 (약 579만원/㎡), 이는 신축 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. 2011년 준공된 80.8㎡ 면적의 건물(동산맨션B동)은 1억 5천 8백만원에 거래되어 약 196만원/㎡ 수준이며, 1994년 준공된 33.3㎡ 면적의 건물은 6천 7백만원에 거래되어 약 201만원/㎡ 수준입니다. 본건(도원스위트빌2)은 2013년 준공되었으며, 감정가는 42.23㎡ 면적에 대해 1억 5천만원 (약 355만원/㎡)으로 책정되었습니다. 이는 비교적 신축인 본 건물의 연식과 가치를 고려할 때 시장가 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거에 적합합니다. 주변에 학교, 병원, 상업시설 등 생활 편의 시설이 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건으로 경매가 진행됨에 따라 절차상 변동이나 복잡성이 발생할 수 있습니다. 임차인이 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 감정가가 비교적 최신 매매 시세보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 낙찰 후 시세 차익을 위한 전략 수립이 중요합니다.

7. 종합 의견

안산시 단원구 선부동에 위치한 도원스위트빌2 7층704호는 2013년식의 도시형생활주택으로, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다. 감정가는 1억 5천만원으로 책정되었으며, 주변 시세 대비 연식 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 중복사건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 인수 부담이 되는 임차인이 없어 명도가 용이합니다.

- 도시형생활주택(원룸형)으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원입니다. 주변 시세 및 유사 연식의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 80%~85% 수준인 120,000,000원 ~ 127,500,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 최신 시장 동향 및 개별 물건의 특수성을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 따라서, 예상 입찰가는 약 125,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.