나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [32] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경60281 (32)

1.1. 물건 현황

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15번지에 위치한 도원스위트빌2 8층 801호로, 다세대주택(도시형생활주택 원룸형)입니다. 감정평가액은 150,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 아주산업주식회사입니다.

1.2. 기본 정보 요약

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (32)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 8층801호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 150,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아주산업주식회사

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지 지분: 11.5294㎡

건물면적: 42.23㎡ (약 12.78평)

건물 지분: 42.23㎡

건축물대장상 전용면적: 42.23㎡

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

해당 물건지는 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하여 대중교통 이용은 버스 노선 등을 통해 가능할 것으로 예상됩니다. 인근 도로 상태는 본 보고서 작성 시점까지 상세 정보 확인이 어렵습니다.

2.2. 주변 환경

물건지 주변은 다세대주택 및 공동주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로 파악됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 물건지의 정확한 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2013년 7월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 3,360,000,000원)입니다. 해당 근저당권을 포함하여 을1, 을2, 을3, 을3-1, 을3-2, 을3-3, 을3-4, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11의 권리들은 모두 말소 예정입니다.

등기부상 을4로 기재된 이림송의 주택임차권(보증금 73,500,000원)은 2024년 1월 5일 접수되었으나 말소 예정으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: QUANJ *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-16

대항력: 없음

비고: 인수될 보증금 없음.

* 임차인: 이림송

보증금: 73,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-27

확정일자: 2018-12-05

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을4)으로 등기되었으나 말소 예정. 인수될 보증금 없음.

총 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 이림송 임차인의 주택임차권 또한 말소 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 '전세사기피해자주택'이라는 특이사항과 '선순위임차권' 언급은 주의 깊은 확인이 필요합니다.

3.4. 채무 총액

등기부상 채권 총액: 7,728,560,594원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본 물건지는 주거지역 내에 위치하여 주변의 상권은 주로 주거민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

인근의 상세한 편의시설 현황은 파악되지 않았습니다.

4.3. 주변 건물 시세 (JSON 분석)

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 지역 내 비교 대상 건물들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 27일 거래 (엘리시안, 2025년 건축, 4층): 65.43㎡ (약 19.8평) / 37,900만원. (면적당 약 579만원/㎡)

* 2026년 3월 18일 거래 (동산맨션B동, 2011년 건축, 2층): 80.8㎡ (약 24.5평) / 15,800만원. (면적당 약 195만원/㎡)

* 2026년 3월 10일 거래 (1130-18, 1994년 건축, 1층): 33.3㎡ (약 10.1평) / 6,700만원. (면적당 약 201만원/㎡)

본건 물건(도원스위트빌2, 2013년 사용승인)은 2011년 건축된 동산맨션B동이나 1994년 건축된 1130-18과 유사한 연식 또는 그보다 약간 최신입니다. 이들 건물의 면적당 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 150,000,000원 (42.23㎡)은 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히 1994년 건축된 33.3㎡ 면적의 물건이 6,700만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 면적(42.23㎡)을 고려하더라도 감정가는 더 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 복합적인 권리 관계

다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 채권 총액이 77억 원을 초과하여 매우 높은 수준입니다.

5.2. 전세사기 피해 주택 관련 위험

본 건은 '전세사기피해자주택'으로 분류되어 있으며, 이에 따라 한국토지주택공사(LH)에게 우선매수권이 양도되었고 전세사기 피해자도 우선매수권을 행사할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기하고, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 높입니다. 비록 등기부상 이림송 임차인의 주택임차권이 말소 예정으로 표기되어 있고 대항력이 없다고는 하나, 전세사기 피해자 보호라는 특수 상황으로 인해 낙찰 후에도 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.3. 기타 특이사항

* 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 등 다수의 특이사항이 존재합니다.

* 본 건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 공급되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나 '전세사기피해자주택'이라는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 등기부상 말소될 권리가 대부분이어서 권리관계 자체는 복잡하지 않으나, 전세사기 관련 특별법 적용으로 인해 우선매수권 행사 가능성이 높고 이는 낙찰가 및 향후 절차에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 주변 유사 건물의 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 최근인 2013년에 사용 승인된 건물로, 연식이 오래되지 않았습니다.

* 다세대주택(원룸형)으로 1인 가구 수요가 있을 수 있습니다.

* 전세사기 관련 특수 물건으로, 철저한 권리 분석 및 법률 검토를 통해 접근한다면 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건은 '전세사기피해자주택'이라는 특수성으로 인해 일반 경매 물건과는 다른 접근이 필요합니다. 임차인 이림송의 보증금 73,500,000원이 인수되지 않는다고 하더라도, 전세사기 관련 우선매수권 행사 가능성을 고려하면 신중한 입찰가가 요구됩니다. 또한, 주변 유사 연식 및 면적의 건물 시세가 감정가보다 낮은 점을 감안하였습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 150,000,000원을 기준으로 70%~80% 수준인 105,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

최종적인 최적 입찰가는 본건의 특수성을 감안한 정밀한 현장 조사와 법률 자문을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 120,000,000원.

(상기 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정되었으며, 제반 위험 요소를 고려한 가격입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.