나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [26] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 안산지원 2023타경60281 (26)

• 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 7층 701호

• 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

• 감정가: 150,000,000 원

• 토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

• 건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 아OOOOOOOO

• 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

• 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

• 교통상황: 인근에 석수초등학교 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 서안산IC와 근접하여 차량을 이용한 외부 지역 접근성이 양호합니다. 다만, 일부 후기에 따르면 대중교통 이용이 다소 어려울 수 있다는 의견도 있습니다.

• 건물의 구조: 철근콘크리트 구조이며, 2013년 7월 사용승인된 건물입니다.

• 이용상태: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중입니다.

• 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

• 토지의 형상 및 이용상태: 일반상업지역에 해당하는 토지 위에 건물이 소재하며, 토지이용계획 상 지구단위계획구역, 시가지경관지구(중심) 등에 포함됩니다.

• 인접 도로상태: 소로1류(폭 10m~12m) 도로와 접해 있어 차량 접근에 문제가 없습니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 성장관리권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 생활소음진동관리지역 등에 포함되며, 상대보호구역에 저촉될 수 있습니다.

• 공부와의 차이: 제공된 정보 상 공부와의 특별한 차이는 확인되지 않았습니다.

• 기타참고사항: 주변에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있으며, 일부 후기에서는 근린공원이 가깝다는 점이 언급되기도 합니다.

3. 권리분석

• 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-06-01

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

• 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 73,500,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2014-05-22

* 확정일자: 2015-07-24

* 배당신고일자: 2023-11-21

* 대항력: 없음

* 비고:

• 권리분석 요약:

* 인수 보증금 합계: 0 원

* 본 경매 물건은 낙찰 시 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

• 최근 매매 사례 (주변 지역):

* 엘리시안 (2025년 준공, 65.43㎡): 2026년 3월, 37,900만원 (약 1,915만원/평)

* 동산맨션B동 (2011년 준공, 80.8㎡): 2026년 3월, 15,800만원 (약 646만원/평)

* (1130-18) (1994년 준공, 33.3㎡): 2026년 3월, 6,700만원 (약 665만원/평)

• 감정가 대비 시세 분석:

* 본건 감정가는 150,000,000원이며, 평당 약 1,174만원 수준입니다.

* 최근 거래된 신축 건물(엘리시안, 2025년 준공)은 평당 1,915만원으로 높은 시세를 형성하고 있으나, 본건과는 준공 연도 및 규모 차이가 큽니다.

* 비교적 연식이 오래된 건물(동산맨션B동, 1994년식)의 거래가는 평당 646만원~665만원 수준으로, 본건의 감정가(1,174만원/평)보다 현저히 낮습니다.

* 본건(2013년 준공)의 감정가는 주변 유사 연식 및 규모의 다세대 주택 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. '도원스위트빌3차' 역시 유사한 면적으로 2012년 준공되어 있습니다.

5. 생활정보

• 편의시설: 인근에 석수초등학교가 위치하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 상가와 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

• 주거 환경: 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다. 일부 후기에서는 단지 주변에 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있다는 언급도 있습니다.

• 단지 정보: 본건이 소재한 도원스위트빌2는 2013년에 준공되었으며, 총 10층 건물 중 7층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

• 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 진행 상황을 면밀히 확인하고 주의해야 합니다.

• 도시형생활주택(원룸형): 소형 주택 특성상 수요층이 제한될 수 있으며, 향후 시장 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

• 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 분쟁의 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

• 혐오시설: 안산시 양상동 지역에서 추모공원 조성 반대 시위 등 혐오시설 관련 이슈가 일부 언급된 사례가 있으나, 본건 소재지(선부동) 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

• 본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2013년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

• 권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수할 권리 및 보증금 부담이 없습니다.

• 주변 시세와 유사 연식의 건물 상태를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

• 다만, 중복사건의 존재와 명도 과정의 잠재적 리스크는 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

• 권리상 안전한 물건: 인수 부담 없는 임차인으로 권리 관계가 명확합니다.

• 합리적인 감정가: 주변 시세 및 건물 연식을 고려한 적정 수준의 감정가입니다.

• 수요층 확보 용이: 도시형생활주택(원룸형)은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 수요가 예상됩니다.

• 양호한 입지 조건: 교통 및 생활 편의시설 접근성이 갖춰져 실거주 및 임대 목적 모두 적합합니다.

9. 예상 입찰가

• 본건의 감정가는 150,000,000원입니다.

• 최근 주변 거래 사례, 본건의 입지, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가로 140,000,000 원 수준을 제안합니다. 이는 감정가의 약 93.3%에 해당하는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.