나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [30] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 7층705호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (30)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 7층705호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 원룸형)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 선순위임차권(분석결과 대항력 있는 임차인 없음), 공동담보

주의사항: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 안산시 단원구 선부동 소재, 주거 지역 내에 위치.

교통상황: 인근에 대중교통 이용이 가능한 도로가 있으며, 교통망 이용 편리. (평가 '1')

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (평가 '1')

이용상태: 도시형생활주택 (원룸형)으로 주거용으로 이용 중 (평가 '1')

설비내역: 기본적인 주거 설비 갖춤 (평가 '1')

토지이용계획 및 제한상태: 관련 법규에 따른 규제 사항 확인 필요.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 7월 30일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)

등기부상 권리 현황:

* 소유권 보존 (갑1, 2013-07-22)

* 근저당 (을1, 2013-07-30, 33.6억원) - 말소기준

* 근저당 (을2, 2023-07-04, 2.24억원)

* 근저당 (을3, 2023-08-18, 40억원)

* 주택임차권 (을4, 2024-03-26, 7천만원) - 말소

* 강제경매 (갑6, 2023-08-25, 5천만원) - 본건

* 압류, 가압류 다수 (안산세무서, 한국투자증권, 중소기업은행, 부평세무서, 안산시, 화성세무서, 화성시 등)

* 임의경매 (갑9, 2024-01-10)

권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정. 을4 주택임차권은 말소 처리되었으며, 갑6 강제경매가 본건 경매를 개시함. 을1 근저당권 외 다수의 채권이 등기되어 총 채권액이 77억원 이상에 달함.

임차인 현황:

* 임차인: CUIF *

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2021-04-29

* 대항력: 없음

* 임차인: CUIH *

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2015-11-23

* 대항력: 없음

* 임차인: CUIJ *

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2018-01-31

* 대항력: 없음

* 임차인: SHIH *

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2020-05-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 최혁(CUIHE)

* 보증금: 70,000,000원

* 전입일자: 2015-11-23

* 확정일자: 2015-11-13

* 배당신고일자: 2023-11-27

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

본건 소재지 주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다세대주택의 거래 가격은 비교적 다양하게 나타남.

2026년 3월 거래된 2025년식 신축 다세대주택(65.43㎡, 3,790만원)은 3.3㎡당 약 19.1만원 수준의 높은 시세를 보임.

2026년 3월 거래된 2011년식 다세대주택(80.8㎡, 1,580만원)은 3.3㎡당 약 6.5만원 수준.

1994년식 다세대주택(33.3㎡, 670만원)은 3.3㎡당 약 6.7만원 수준.

본건(42.23㎡, 감정가 1억 5천만원)의 감정가는 3.3㎡당 약 117.5만원으로, 최근 거래된 다세대주택 시세와 비교 시 현저히 높은 수준으로 판단됨. 시장 가격은 감정가보다 낮을 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

건물 정보: 도원스위트빌2, 2012년 11월 준공 (준공업 예정일 20121113, 사용승인일 20130718). 총 10층 건물 중 7층에 위치. 도시형생활주택(원룸형).

주변 환경: 주거 지역에 위치하며, 인근에 상업 시설 및 생활 편의 시설이 소재하여 주거 환경 양호. (평가 '1')

혐오시설: 현재 파악된 바로는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

다수의 압류 및 근저당권 존재: 총 채권액이 77억원을 초과하여 채무 부담이 매우 높음.

중복 경매 사건 존재: 본 건 외에도 별도의 경매(2024타경50359)가 진행 중이거나 예정되어 있어 입찰 경쟁 또는 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있음.

공유자 우선매수 신고 가능성: 명시적으로 언급되어 있으므로, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰에 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있음.

전세사기 피해자 지원 대상: 도시형생활주택(원룸형)의 특성상 전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 우선매수권 행사가 가능하므로, 해당 권리 행사 시 입찰 결과에 영향을 미칠 수 있음.

감정가와 시장 시세 간의 괴리: 본 건의 감정가와 최근 거래 사례의 시세가 큰 차이를 보여, 실제 낙찰 후 시장 가치 재평가가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 1억 5천만원이나 주변 시세 대비 높은 것으로 판단됨.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로 인수되는 권리는 없으나, 다수의 압류 및 채권이 존재하며 중복 경매, 공유자 우선매수, 전세사기 피해자 우선매수 등 복합적인 권리 관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있음.

모든 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금은 없다는 점은 긍정적이나, 높은 채권 총액과 감정가와 시세의 괴리가 주목됨.

1.7. 투자 포인트

인수할 임차보증금 없음: 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 부담이 적음.

안산시 지역 내 주거용 부동산: 향후 지역 개발 및 주거 수요에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 수요층 확보 용이: 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 150,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가(3.3㎡당 약 117.5만원)가 최근 거래된 유사 다세대주택 시세(3.3㎡당 약 6.5만원 ~ 19.1만원)와 큰 격차를 보이고 있습니다.

예상 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금'을 제외하고, 감정가 및 최근 시장 거래 시세, 그리고 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하였습니다.

감정가와 시세 괴리, 다수의 채권 및 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 가치를 최대한 보수적으로 평가 시, 약 70,000,000원 ~ 100,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 인근 유사 물건의 최신 실거래가 재확인, 해당 경매 물건의 진행 상황 및 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.