나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [24] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 6층605호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 2024.4.24. 우선매수신고서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (24)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 6층605호

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (경사지붕)

용도: 공동주택 (도시형생활주택, 원룸형)

건축일자: 2012년 11월 14일 (신축허가), 2013년 07월 18일 (사용승인)

총 층수: 10층 (해당 층: 6층)

면적:

토지 지분: 11.53㎡ (약 3.49평)

건물 전용 면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

감정가: 150,000,000원

매각 구분: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 아OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공유자 우선매수 신고, 도시형생활주택(원룸형)

2. 입지조건

위치: 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재합니다.

주변 환경: 도원스위트빌2는 다세대주택 및 공동주택이 밀집된 지역에 위치하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통: (외부 검색 필요 - 현재 정보 없음. 대중교통 노선 및 주요 도로 접근성 확인이 필요합니다.)

편의시설: (외부 검색 필요 - 현재 정보 없음. 주변 상업 시설, 병원, 마트 등 생활 편의 시설 접근성 확인이 필요합니다.)

혐오시설: (외부 검색 필요 - 현재 정보 없음. 해당 물건지 인근에 혐오시설 유무에 대한 조사가 필요합니다.)

3. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서 상 지상권 개요가 있으나 내용은 비어있습니다.)

임차인 현황:

임차인: 권

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-03

확정일자: 2023-07-05

배당신고일자: 2023-11-20

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (본 건 경매 절차를 통해 임차인의 보증금은 전부 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

주의사항:

본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 가구에 적합한 주거 형태입니다.

전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 2024년 4월 24일 우선매수신고서가 제출되었습니다. 이는 해당 물건이 특별법 지원 대상에 해당함을 의미하며, 입찰 진행 시 관련 법령에 따른 절차 및 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

공유자 우선매수 신고가 존재하므로, 최고가 매수 신고인이 결정된 후 공유자가 동일한 조건으로 우선 매수할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 선부동 일대 다세대주택의 거래가는 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 다양하게 나타납니다.

2025년 준공 예정인 신축 건물 '엘리시안'(65.43㎡, 4층)은 2026년 3월 9일 3억 7,900만원에 거래되었습니다.

2011년 준공된 '동산맨션B동'(80.8㎡, 2층)은 2026년 3월 3일 1억 5,800만원에 거래되었습니다.

1994년 준공된 빌라'(33.3㎡, 1층)는 2026년 3월 3일 6,700만원에 거래되었습니다.

본 물건(도원스위트빌2, 42.23㎡, 2013년 준공 추정)과 면적 및 준공 연식이 비교적 유사한 '동산맨션B동'(2011년, 80.8㎡)의 면적당 가격은 약 195만 원/㎡ 수준이며, '1130-18'(1994년, 33.3㎡)은 약 201만 원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본 물건의 감정가 1억 5,000만원은 면적(42.23㎡) 대비 약 355만 원/㎡로, 유사 연식의 주변 다세대주택 실거래가 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 감정가와 실제 시장 시세 간의 괴리가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 주거 공간입니다.

생활 편의: (외부 검색 필요 - 현재 정보 없음. 해당 지역의 교통, 교육, 의료, 상업 시설 등 생활 편의 시설 접근성에 대한 추가 조사가 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

중복 사건: 동일 부동산에 대한 복수의 경매 사건이 진행될 수 있으며, 이는 낙찰 후 인수 관계나 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

공유자 우선매수: 최고가 매수 신고인이 결정되더라도 공유자가 동일한 조건으로 우선하여 해당 부동산을 매수할 권리가 있습니다.

전세사기 피해자 지원 관련 우선매수 신고: 특별법에 따른 우선매수 신고가 존재하므로, 해당 법률에 따른 복잡한 절차나 조건이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

감정가와 시세 차이: 감정가(1억 5,000만원) 대비 유사 연식의 주변 다세대주택 실거래가가 현저히 낮은 점은 경매 참여 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 1억 5,000만원입니다. 권리 관계는 임차인의 대항력이 없고 인수하는 보증금이 없는 깔끔한 상태입니다. 그러나 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있으며, 공유자 우선매수 및 전세사기 피해자 관련 우선매수 신고 등 고려해야 할 특이사항이 많습니다. 건물 자체는 2013년경 준공되어 비교적 신축에 속하나, 감정가와 실거래가 간의 괴리를 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

소형 면적의 원룸형 주택으로 1인 가구 등 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

임차인 관련 인수 부담이 전혀 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

안산시 선부동 지역의 향후 발전 가능성 및 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5,000만원입니다.

주변 유사 연식(2011년, 1994년) 다세대주택의 면적당 거래가격을 근거로 추정했을 때, 본 건(42.23㎡, 2013년 준공 추정)의 현재 시세는 대략 8,000만원에서 8,500만원 수준으로 판단됩니다.

하지만 본 건물의 비교적 최신 준공 연식과 감정평가액을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

다만, 감정가와 실제 시세 간의 상당한 괴리, 공유자 우선매수, 전세사기 피해자 관련 우선매수 신고 등 여러 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 현명합니다.

따라서, 감정가의 70%에서 80% 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가는 대략 1억 500만원에서 1억 2,000만원 사이에서 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다.

최종 입찰 가격은 반드시 현장 답사, 추가적인 시장 조사, 그리고 관련 법률 검토를 마친 후에 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.