나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [27] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2023타경60281 (27) 사건번호로 경매 진행 중인 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 7층702호 다세대주택입니다.

감정평가액은 150,000,000원이며, 토지면적은 11.53㎡ (약 3.49평), 건물면적은 42.23㎡ (약 12.76평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 아OOOOOOOO이며, 본건은 중복사건으로 분류됩니다.

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 지역은 일반상업지역으로 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등에 따른 행위 제한을 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 내역: (제공된 정보 내에서는 상세한 등기사항명세서 정보가 없어 일반적인 분석만 제공합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 문흥준 (마스킹 처리: 문 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-06-19

* 확정일자: 2017-06-19

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인의 보증금은 경매 절차에서 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서상 ‘지상권개요’ 항목에 별도 기재 사항이 없어, 일반적인 임의/전세/저당권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: 중복사건으로, 동일 물건에 대한 경매가 별도로 진행 중일 수 있습니다.

1.3. 건물 및 이용상태

* 건물의 구조: 본건 건물은 철근콘크리트구조로, 총 10층 규모이며, 본건은 7층에 위치하고 있습니다.

* 이용상태: 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수 및 배관설비, 난방설비 등이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 공부와의 차이: 제공된 자료상 건물 현황과 공부상의 차이는 없는 것으로 보입니다.

* 기타참고사항: 임대관례 등 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 선부동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있으며, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 구축되어 있습니다. 최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

최근 매매 사례를 보면, 2026년 3월경 동일 지역 내 다른 빌라(동산맨션B동, 2011년식, 80.8㎡)가 15,800만원에 거래되었으며, 평당 가격으로 환산 시 약 195만원/㎡ 수준입니다. 또한, 1994년식 빌라(33.3㎡)는 6,700만원에 거래되어 평당 약 201만원/㎡ 수준으로 확인됩니다.

신축 건물(2025년식, 65.43㎡)은 37,900만원에 거래된 사례도 있으나, 이는 신축 프리미엄 및 단지 특성이 반영된 것으로 보이며 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다.

본건의 감정가 150,000,000원 (42.23㎡ 기준, 약 355만원/㎡)은 주변 시세 대비 다소 높은 편으로 보이나, 도시형생활주택(원룸형)의 수요 및 7층이라는 층수 등을 고려했을 때 시세 반영의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 선부동 행정복지센터, 다수의 근린상가, 소매점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 도보 이용 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

* 교통 및 접근성: 인근 버스 노선이 다양하게 운행되고 있으며, 차량 이동 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 교육시설: 선부초등학교, 원곡중학교, 관산중학교, 안산공업고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대한 경매가 여러 건 진행 중일 수 있으므로, 사건 간의 관계 및 선행 여부 확인이 필수적입니다.

* 도시형생활주택(원룸형) 특성: 원룸형 주택은 임차인 구성이 다양하고 임대 회전율이 높을 수 있으며, 공동주택으로서 층간 소음, 주차 문제, 시설 노후화 등에 따른 관리적 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 건축 연도: 2013년 준공으로 연식이 10년 이상 경과하여 일부 시설의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 중복 사건 및 도시형생활주택으로서의 특성을 고려해야 합니다. 감정가 대비 주변 실거래가를 분석했을 때, 가격 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 선부동의 주거지 내 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 임대수요: 원룸형 주택으로서 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원이며, 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 연식 및 면적대의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 변동될 가능성이 있습니다.

다만, 도시형생활주택(원룸형)의 특성, 건물 연식, 중복 사건 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 권리 관계, 현장 조사 결과, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.