나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [28] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 7층703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (28)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 7층703호

용도: 도시형생활주택 (원룸형) / 다세대주택

토지 면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지 지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

건물 면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

건물 지분: 42.23㎡ (약 12.77평)

층수: 7층 (총 10층 건물)

건축년도: 2013년 (사용승인일 2013년 7월 18일 기준)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에는 선부역(서해선)이 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 차량 접근이 용이한 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 경매 절차를 통해 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 별도의 임차보증금을 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

임차인 관련하여 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도의 명시된 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기(2011년, 2013년)에 거래된 다세대주택의 경우, 전용면적 33.3㎡(약 10평)은 6,700만원(2026년 3월 거래)에, 전용면적 80.8㎡(약 24.4평)은 15,800만원(2026년 3월 거래)에 거래되었습니다 [cite:json1, json2].

본건(42.23㎡, 2013년 건축)의 경우, 면적과 건축 연도를 고려할 때, 대략적인 시세는 8,300만원 ~ 8,500만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 150,000,000원 대비 현저히 낮은 수준으로, 감정가와 실거래가 간의 시가 차이가 크게 발생하고 있음을 알 수 있습니다.

최근 신축(2025년)의 65.43㎡ 면적이 37,900만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 신축 프리미엄과 면적 차이를 감안해야 합니다 [cite:json0].

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 선부초등학교, 선부중학교 등이 위치하고 있으며, 생활 편의를 위한 상업시설 및 기타 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 건축물 정보

건물명: 도원스위트빌2

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2013년 7월 18일

총 층수: 10층

본건은 7층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

"중복사건"으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재하거나 진행될 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차에 영향을 미칠 수 있으므로, 법원 서류를 통해 정확한 중복사건의 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

감정가(150,000,000원)와 실거래가 시세(약 8,300만원~8,500만원) 간의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정가가 시장 가치를 제대로 반영하지 못했거나, 시장 상황 변동으로 인한 것일 수 있습니다. 낙찰 후 재감정 시 감정가가 하향 조정될 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설은 부동산 가치에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 전 해당 지역의 환경을 면밀히 조사하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 장점이 있습니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 시세 간의 큰 차이가 존재하여, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다. "중복사건" 표기는 추가적인 법적 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

인수할 보증금이 없어 권리 분석이 간편합니다.

감정가 대비 현저히 낮은 시세는, 시세대로 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있는 기회를 제공합니다.

안산시 단원구는 지속적인 개발과 주거 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 8,300만원에서 8,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(150,000,000원)와 시세의 큰 괴리를 감안할 때, 감정가보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 8,500만원 ~ 9,500만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

이는 시장 시세를 반영한 가격으로, 낙찰 가능성과 수익성을 동시에 고려한 금액입니다.

"중복사건" 등의 특이사항에 대한 최종 법률 검토 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.