나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [23] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 6층604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (23)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 6층604호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

건물지분: 42.23㎡ (약 12.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아주산업주식회사 (주채권액 50,261,905원)

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항:

* 본 건물은 '전세사기피해자주택'으로, 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사(LH)'에게 양도되었습니다. 전세사기 피해자 본인도 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

2. 입지조건

* 해당 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 빌라 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 주요 도로와의 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

* 채무 총액: 등기부등본 상 채무 총액은 약 77억 3천 3백만 원으로 매우 높은 수준입니다.

* 주요 권리 현황:

* 소유권보존: 김원화 (2013.07.22)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (33.6억, 2013.07.30), 한국투자증권주식회사 (40억, 2023.08.18), 안산세무서 (2.24억, 2023.07.04) 등 다수의 근저당권이 설정되어 있습니다.

* 강제경매: 아주산업주식회사 (5천만 원, 2023.08.25)

* 주택임차권: 조수혁 (보증금 78,750,000원, 2019.03.15 전입/확정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조수혁

* 보증금: 78,750,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2019-03-15

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 요약: 말소기준권리(2013.07.30 농업협동조합자산관리회사 근저당)보다 늦은 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 조수혁은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 낙찰자는 인수할 보증금이 없습니다.

* 등기부채권 총액: 7,733,810,594원

4. 상권분석

* 해당 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 수요를 중심으로 형성된 상권으로 판단됩니다.

* 주변에 다수의 빌라 및 공동주택이 밀집해 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 거래 사례 중 2026년 3월 거래된 33.3㎡(약 6,700만원) 및 80.8㎡(약 15,800만원)의 다세대주택 거래가 있습니다. 또한, 신축 건물인 '엘리시안'의 경우 65.43㎡가 37,900만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건 물건(42.23㎡, 2013년식)의 면적 및 건축연도를 고려할 때, 최근 거래된 33.3㎡ 및 80.8㎡ 사례와 유사한 시세 수준(약 200만원/㎡)을 적용하면 8천만원대 중반의 가치를 예상할 수 있습니다.

* 감정가(1억 5천만원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 해당 물건은 주거용으로 사용되고 있으며, 도시형생활주택(원룸형)으로 1~2인 가구 거주에 적합합니다.

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 가까운 거리에 버스 정류장이 있어 시내 접근성이 양호하며, 지하철역은 도보권이 아닐 수 있습니다.

* 건물은 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 10층 건물 중 6층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 전세사기 피해자 주택 및 우선매수권: 본건은 '전세사기피해자주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 우선매수권 행사 시 해당 주택은 낙찰가로 매입될 수 있으며, 일반 투자자에게는 높은 불확실성을 야기합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부 상 채무 총액이 약 77억 원에 달하여, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: 중복 사건 및 공동 담보 물건이 존재하여 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가는 1억 5천만 원이나, 최근 거래 사례를 바탕으로 추정되는 시세는 8천만 원대 중반으로, 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 상황의 변화를 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 최근에 준공되었으며 기본적인 생활 편의시설 이용이 양호한 입지입니다. 그러나 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH) 또는 피해자의 우선매수권 행사라는 특수한 상황이 존재합니다. 또한, 등기부 상 채무 총액이 매우 높아 권리관계가 복잡하며, 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리가 있는 점은 투자 결정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 전세사기 피해자 주택으로서, 만약 우선매수권 행사가 이루어지지 않고 일반 경매 절차가 진행될 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

* 도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건축 연도가 비교적 최신(2013년)이며, 10층 건물 중 6층이라는 점은 층수 및 연식 측면에서 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 면적(42.23㎡) 및 건축 연도(2013년)를 고려하고, 최근 거래된 유사 물건의 시세(약 200만원/㎡)를 적용할 경우, 시장가치는 약 8천만원대 중반으로 추정됩니다. 하지만, '전세사기 피해자 주택'이라는 특수성과 높은 채무 총액, 감정가와의 큰 괴리 등 여러 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 상기 분석 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 95,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 최근 시세와 위험 요소를 반영한 보수적 접근이며, 실제 입찰 시에는 우선매수권 행사 여부 및 경쟁 상황 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.