나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [21] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 위치 및 기본 현황

해당 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15에 소재한 도원스위트빌2 6층602호입니다.

본 물건은 다세대주택이며, 도시형생활주택(원룸형)입니다.

감정가는 150,000,000원입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 사건번호는 안산지원 2023타경60281 (21)입니다.

중복사건 정보가 있습니다.

2.2. 면적 정보

토지 면적은 11.53㎡ (약 3.49평)이며, 토지 지분 면적도 11.5294㎡ (약 3.49평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 면적은 42.23㎡ (약 12.76평)이며, 건물 지분 면적도 42.23㎡ (약 12.76평)입니다.

건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2.3. 건물 정보

건축물대장상 건물명은 도원스위트빌2이며, 2013년 7월 18일에 사용 승인되었습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 10층 건물 중 6층에 위치합니다.

총 42세대가 거주할 수 있는 공동주택(도시형생활주택)입니다.

주차 시설로는 옥내 기계식 주차 14대, 옥외 자주식 주차 2대가 설치되어 있습니다.

건물 총 면적은 2800.01㎡이며, 대지권 면적은 534.8㎡입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 교통 환경

해당 물건의 정확한 교통망 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시형 생활주택의 경우 대중교통 접근성이 고려됩니다. 인근 도로 상황에 대한 상세 정보는 감정평가서 요약에 '1'로 표기되어 구체적인 파악은 어렵습니다.

1.1. 2. 주변 환경

해당 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변 지역에 대한 상세한 주위 환경 정보는 감정평가서 요약에 '1'로 표기되어 있어 구체적인 분석이 어렵습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부상 권리관계

본 건은 부동산 강제 경매로, 매각으로 인해 일반적인 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 참고사항에 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권’으로 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 상세 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-04-03

* 확정일자: 2017-04-03

* 배당신고일자: 2023-12-22

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

1.2. 3. 인수되는 권리

임차인 김세환 씨는 대항력이 없어 보증금 84,000,000원이 매수인에게 인수되지 않습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년식, 65.43㎡(약 19.8평) 건물, 4층, 379,000,000원에 거래 (2026년 3월)

* 2011년식, 80.8㎡(약 24.5평) 건물, 2층, 158,000,000원에 거래 (2026년 3월)

* 1994년식, 33.3㎡(약 10.1평) 건물, 1층, 67,000,000원에 거래 (2026년 3월)

본건 물건은 2013년식, 42.23㎡(약 12.76평)입니다.

최근 거래된 유사 면적(33.3㎡, 1994년식)의 경우 약 201만 원/㎡, 조금 더 큰 면적(80.8㎡, 2011년식)의 경우 약 195만 원/㎡의 시세로 거래되었습니다.

이를 기준으로 본건 물건(42.23㎡)의 시장 시세를 추정하면 대략 8,200만 원 ~ 8,500만 원 수준으로 판단됩니다.

이는 감정가 150,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 감정가는 건축 연도, 건물 상태, 단지 내 선호도 등을 반영하여 책정되었을 수 있으나, 최근 실거래가와 비교 시 높은 편입니다.

1.3. 2. 주변 거래 사례

제공된 JSON 데이터에는 본건 물건이 위치한 '도원스위트빌2' 단지의 직접적인 거래 사례는 포함되어 있지 않습니다. 대신 선부동 내 다른 다세대 주택들의 거래 사례를 참고하였습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. (감정평가서 요약 '1' 표기)

1.4. 2. 교육시설

주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. (감정평가서 요약 '1' 표기)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법적 리스크

* 중복 사건: 동일한 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있으므로, 사건 간의 연관성 및 우선순위 확인이 필요합니다.

* 미상 권리: 물건명세서에 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권’으로 표기되어 있으나, 구체적인 상세 내용이 없어 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 2. 시장 리스크

* 감정가 대비 시세 괴리: 본건의 감정가(150,000,000원)가 유사 면적 및 연식의 주변 거래 사례 시세(약 8,200만 원 ~ 8,500만 원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

1.5. 3. 기타 리스크

* 도시형생활주택(원룸형): 원룸형 도시형생활주택은 일반 다세대주택과 차별화된 특징이 있을 수 있으며, 관련 규제나 시장 수요 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 경매 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 150,000,000원입니다. 임차인 김세환 씨는 대항력이 없어 보증금 84,000,000원은 인수되지 않아 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 감정가와 최근 유사 물건들의 실거래가 사이에 상당한 괴리가 존재하므로, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다. 중복사건 및 미상 권리에 대한 추가 확인도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차인: 대항력 없는 임차인의 보증금 84,000,000원이 인수되지 않아, 낙찰자가 부담해야 할 금액이 적습니다.

* 도시형 생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 도시형 생활주택의 임대 수요는 꾸준할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사: 시장 시세 대비 낙찰받을 경우 시세차익 실현이 가능할 수 있으나, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 150,000,000원입니다.

제공된 인근 부동산 거래 정보에 따르면, 유사한 면적(42.23㎡)의 시세는 약 8,200만 원 ~ 8,500만 원 수준으로 추정됩니다.

임차인의 보증금(84,000,000원)은 대항력이 없어 인수되지 않습니다.

따라서, 감정가와 실제 시장 시세의 괴리를 고려하여, 110,000,000원에서 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

시세 조사를 통해 예상되는 최소 입찰가(감정가)보다 낮은 범위에서, 시장 가치에 부합하는 합리적인 가격으로 입찰하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.