나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [19] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 5층506호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (19)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 5층 506호

용도: 도시형생활주택 (원룸형) (다세대주택)

감정가: 108,000,000원

토지면적: 8.29㎡ (약 2.51평)

토지지분: 8.2887㎡ (약 2.51평)

건물면적: 30.36㎡ (약 9.18평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

준공년도: 2013년 (사용승인일 2013-07-18)

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보, 특수물건정보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

정확한 주변 시설 및 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 조사가 필요하나, 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다.

건축물대장상 신주소는 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13 (선부동)입니다.

3. 권리분석

총 채권액은 약 77억 2백만원으로 매우 높은 수준입니다.

임차인 최서이 씨는 보증금 47,250,000원, 차임 0원이며, 2020년 11월 9일 전입, 2020년 10월 19일 확정일자를 받았습니다. 대항력은 없습니다.

등기부상 최선순위 근저당은 2013년 7월 30일 농업협동조합자산관리회사의 33억 6천만원 근저당입니다.

본 건의 강제경매 개시결정 등기일은 2023년 8월 25일이며, 채권자는 아주산업주식회사입니다.

등기부상 을구 4번 순위로 2024년 10월 22일 주택임차권(임차인: 최서이, 권리금액: 47,250,000원)이 등기되었으나, 이는 최선순위 근저당보다 후순위이므로 대항력이 없습니다.

경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재되어 있으나, 해당 물건에는 지상권 설정이 확인되지 않습니다.

채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 배당을 통해 임차인 보증금을 전액 변제받기 어려운 상황입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 9일 거래, 65.43㎡ (약 19.8평), 3억 7,900만원 (약 579만원/㎡)

* 2026년 3월 3일 거래, 80.8㎡ (약 24.4평), 1억 5,800만원 (약 196만원/㎡)

* 2026년 3월 3일 거래, 33.3㎡ (약 10평), 6,700만원 (약 201만원/㎡)

본 건물의 전용면적은 30.36㎡ (약 9.18평)입니다.

최근 거래된 33.3㎡ (약 10평) 규모의 다세대주택이 6,700만원에 거래된 사례가 있어, 본 건물의 감정가 108,000,000원 (약 356만원/㎡)은 해당 시세와 비교 시 다소 높아 보입니다.

단, 신축 연도(2013년) 및 건물 상태, 정확한 위치에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다. '엘리시안'이라는 신축(2025년 준공) 다세대가 65.43㎡ 기준으로 3억 7,900만원에 거래된 점은 고가 거래 사례로 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합할 수 있습니다.

주변 편의시설, 교통시설 등은 별도 조사 필요하나, 주거 지역으로 일반적인 생활 인프라가 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

매우 높은 총 채권액으로 인한 낙찰 후 인수 부담 또는 잔여 채무 발생 가능성이 있습니다.

'전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 있어, 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이로 인해 낙찰이 무효화될 수 있는 위험이 있습니다.

임차인 최서이 씨는 대항력이 없으나, 보증금 47,250,000원이 배당을 통해 모두 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (현재 배당표상으로는 전액 배당받기 어려움)

등기부상 여러 개의 채권이 복잡하게 설정되어 있어 권리관계 파악에 주의가 필요합니다. (공동담보, 중복사건 등)

7. 종합 의견

본 물건은 높은 채권 총액과 전세사기 피해 주택 지정이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

임차인의 대항력이 없고, 등기부상 후순위 권리들이 많아 경매 절차가 진행되더라도 인수될 채무는 적을 것으로 보이나, 우선매수권 행사 가능성이 주요 변수입니다.

감정가 대비 주변 시세가 일부 낮은 거래 사례가 있어, 시세 재평가가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

만약 우선매수권이 행사되지 않고, 감정가 대비 시세가 낮다고 판단될 경우, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

도시형생활주택(원룸형)으로 소형 주택 수요가 꾸준한 지역이라면 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 우선매수권 행사가능성이 매우 높으므로, 입찰가를 산정하기 매우 어렵습니다.

임차인 보증금 47,250,000원은 배당을 통해 전액 변제받기 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

제공된 시세 정보를 바탕으로, 인근 33.3㎡(약 10평) 주택의 최근 거래가(6,700만원)를 참고할 때, 본 건의 감정가 108,000,000원(30.36㎡)은 시세 대비 높은 편입니다.

매우 높은 총 채권액(약 77억 2백만원) 또한 부담 요인입니다.

따라서, 일반적인 경매 물건과 달리, 우선매수권 행사 여부 및 향후 시장 상황을 면밀히 관찰하며 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서, 현재 시세를 감안하고 잠재적 리스크(우선매수권, 인수 가능한 보증금 등)를 고려했을 때, 감정가의 60~70% 수준인 64,800,000원 ~ 75,600,000원 범위에서 잠재적 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

(단, 이는 추정치이며, 우선매수권 행사 시 입찰 자체가 무의미해질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.