나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [16] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (16)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 5층503호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

건물지분: 42.23㎡ (약 12.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경 및 교통 상황

해당 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변에는 다양한 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 편이며, 주변 도로 접근성도 양호한 것으로 파악됩니다. 선부역(수도권 전철 서해선)에서 도보로 이동 가능한 거리에 위치하여 교통이 편리한 편입니다.

1.2. 2.주변 편의 및 상업 시설

단지 인근에 롯데마트 선부점이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 올리브영, 엘지베스트샵, 롯데하이마트 등 다양한 쇼핑 시설도 근거리에 위치하고 있습니다. 와동체육공원, 와동 생태곤충 체험관 등도 인근에 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

1.2. 3.혐오시설 유무

현재 파악된 정보만으로는 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 대규모 공장단지 등)이 있는지는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설 설치는 지역 주민들의 반발을 야기하고 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 현장 확인 및 인근 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토하는 것이 권장됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

본 물건에는 총 3명의 임차인이 파악되었습니다.

* 임차인: L

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: S

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 송광운

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-08-18

확정일자: 2023-11-27

배당신고일자: 2023-11-27

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 2.권리 사항

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 명시된 임차인들의 경우 모두 대항력이 없습니다. 따라서 경매를 통해 소멸되는 권리들로 예상됩니다. 다만, '중복사건' 및 '공유자우선매수신고' 관련 특이사항이 기재되어 있어, 실제 매각 진행 시 우선매수 신고 여부 등을 확인해야 합니다. 또한, '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 65.43㎡ (엘리시안, 2025년 준공) 매매가 37,900만원 (약 579.2만원/㎡)

* 2026년 3월, 80.8㎡ (동산맨션B동, 2011년 준공) 매매가 15,800만원 (약 195.5만원/㎡)

* 2026년 3월, 33.3㎡ (1994년 준공) 매매가 6,700만원 (약 201.2만원/㎡)

본 물건의 건물 면적은 42.23㎡이며, 건축물대장상 준공일은 2013년경으로 추정됩니다. 인근의 유사 연식(2011년 준공)의 다세대 주택인 '동산맨션B동'(80.8㎡, 15,800만원)의 평당 단가(약 195.5만원/㎡)를 적용하여 산정하면, 본 물건의 시장 가치는 약 8,257만원 (42.23㎡ * 195.5만원/㎡)으로 추정됩니다. 또한, 더 오래된 주택(1994년 준공)의 평당 단가(약 201.2만원/㎡)를 적용하면 약 8,495만원 (42.23㎡ * 201.2만원/㎡)으로 추정됩니다.

1.4. 2.감정가와 시세 비교

본 물건의 감정가는 150,000,000원으로, 최근 유사한 조건의 거래 사례에서 도출된 시장 가격(약 8,257만원 ~ 8,495만원)과는 상당한 차이가 있습니다. 이러한 시세와 감정가의 괴리는 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설 및 인프라

롯데마트 선부점과 같은 대형 마트가 인접해 있어 장보기 등 생활에 필요한 물품 구매가 편리합니다. 다양한 병원, 약국, 은행 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 정주 여건이 우수한 편입니다. 또한, 와동체육공원 등이 인근에 있어 여가 활동을 위한 공간도 마련되어 있습니다.

1.5. 2.교통 편의성

선부역(수도권 전철 서해선)이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주요 간선도로 접근성도 양호합니다. 이는 출퇴근 및 외출 시 이동 시간을 단축시켜주는 장점으로 작용합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.감정가와 시세 차이

본 물건의 감정가(150,000,000원)와 주변 시세를 바탕으로 산출된 시장가(약 8,257만원 ~ 8,495만원) 간의 큰 차이는 잠재적인 리스크 요인입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 하거나, 재매각 시 어려움을 겪을 가능성을 내포하고 있습니다.

1.6. 2.전세사기 피해자 우선매수권

'전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있는 자격이 부여되어 있습니다. 이는 입찰 경쟁 구도에 영향을 미칠 수 있으며, 예상치 못한 상황 발생 가능성을 높입니다.

1.6. 3.중복사건 및 공유자 우선매수

'중복사건' 및 '공유자우선매수신고' 정보는 추가적인 법적 절차나 경쟁 구도 발생 가능성을 시사합니다. 입찰 전 관련 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 도원스위트빌2 아파트 단지 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 접근성이 좋고 주변 편의시설 이용이 용이하다는 장점을 가지고 있습니다. 2013년경 건축되어 비교적 최근 건물에 속하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 그러나 현재 파악된 주변 시세와 감정가 사이에 큰 격차가 존재하며, 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성, 공유자 우선매수신고 등의 특이사항이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 선부동 역세권에 위치하며, 롯데마트 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 비교적 최근 건축물: 2013년경 건축되어 건물 노후도가 낮습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세: 주변 시세가 감정가 대비 현저히 낮아, 시세 조사에 따른 합리적인 입찰가 산정 시 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 150,000,000원이지만, 주변 실거래가 및 유사 연식 주택의 시세를 종합적으로 고려했을 때, 예상 시세는 약 8,257만원에서 8,495만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 입찰 가격 산정 시에는 다음과 같은 사항을 추가로 고려해야 합니다.

* 경매 물건의 특성상 감정가와 실거래가 간의 괴리가 있을 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권, 공유자 우선매수신고 등 변수가 존재합니다.

* 입찰 희망자는 반드시 현장을 직접 방문하여 물건 상태를 확인하고, 권리 분석 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

위 내용을 종합적으로 고려하여, 합리적인 투자 가치를 확보하기 위한 예상 입찰가를 보수적으로 산정한다면, 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.