나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [20] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (20)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 6층601호

건물명: 도원스위트빌2

구분: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지 지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.78평)

건물 지분: 42.23㎡ (약 12.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

도원스위트빌2 건물은 2013년 7월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물입니다.

본 건은 6층에 위치한 42.23㎡(약 12.78평) 면적의 도시형생활주택(원룸형)입니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 및 교통 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 강제경매로 진행되며, 채권자는 아OOOOOOOO입니다.

감정평가액은 150,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강명선 (강 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2018-04-13

* 확정일자: 2018-05-21

* 배당신고일자: 2023-11-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 결과, 현재 등기부상 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 강명선 씨는 대항력이 없으며, 보증금 50,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 자료 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 엘리시안 (2025년 건축, 65.43㎡): 37,900만원 (2026년 3월 27일 거래)

* 동산맨션B동 (2011년 건축, 80.8㎡): 15,800만원 (2026년 3월 18일 거래)

* (1130-18) (1994년 건축, 33.3㎡): 6,700만원 (2026년 3월 10일 거래)

본건은 2013년 건축된 42.23㎡(약 12.78평) 면적의 도시형생활주택(원룸형)입니다.

최근 매매 사례 중, 건축 연도(2011년) 및 면적(80.8㎡)이 유사한 동산맨션B동의 경우 15,800만원에 거래되었으며, 이는 약 195.5만원/㎡의 가격입니다.

또한, 건축 연도(1994년) 및 면적(33.3㎡)이 유사한 (1130-18)의 경우 6,700만원에 거래되었으며, 이는 약 201.2만원/㎡의 가격입니다.

본건의 면적(42.23㎡)과 건축 연도(2013년)를 고려할 때, 평당 가격을 약 198만원/㎡로 추정해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 42.23㎡ * 198만원/㎡ = 83,740,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 150,000,000원 대비 현저히 낮은 수준이며, 시세와 감정가 간 상당한 차이가 존재합니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구의 주거에 적합합니다.

주변에 상업시설, 편의시설, 교통시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

대중교통 이용 시 주변 지역 및 시내로의 이동이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 '전세사기피해자주택'으로 지정되었으며, 이에 따라 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자에게 우선매수권이 양도되었습니다.

우선매수권자가 권리를 행사할 경우, 본 건에 대한 입찰 참여 기회가 제한되거나 낙찰 결과가 달라질 수 있습니다.

또한, '중복사건' 및 '공유자우선매수신고' 사항이 있어 경매 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

감정가와 최근 시세 자료 간의 큰 차이는 향후 매각가격을 예측하는 데 불확실성을 더합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도원스위트빌2 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 총 42.23㎡ 면적을 가지고 있습니다.

감정가는 150,000,000원이지만, 제공된 최근 실거래가 자료를 분석한 결과 현재 시세는 약 83,740,000원 수준으로 추정됩니다.

특히 본 건은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 한국토지주택공사 및 전세사기 피해자의 우선매수권 행사가 가능한 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

권리분석상 임차인의 대항력은 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

감정가와 시세 차이, 그리고 우선매수권 행사의 불확실성을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

'전세사기 피해자 주택'이라는 특수성으로 인해, 우선매수권자가 권리를 행사하지 않거나, 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 존재합니다.

원룸형 도시형생활주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

안산시의 지역 개발 및 주거 환경 개선에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현 시세 자료를 기반으로 산정하였습니다.

임차인 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

최근 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 83,740,000원으로 추정됩니다.

다만, '전세사기 피해자 주택'이라는 특수성과 우선매수권자의 행사 여부에 따라 실제 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

이러한 점들을 고려하여, 예상 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 우선매수권 행사 여부 및 당일 현장 분위기 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.