나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [18] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 5층505호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (18)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 5층 505호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 150,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지 지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 42.23㎡ (약 12.78평)

건물 지분: 42.23㎡ (약 12.78평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보.

본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음 (전세사기 피해자도 우선매수권 행사 가능).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

주변 도로망 이용이 용이하며, 인근에 대중교통(버스정류장 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

2.3. 주변 환경

* 본 물건이 소재한 안산시 단원구 선부동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 조사된 정보상 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부등본상 다수의 근저당, 강제경매, 압류, 가압류, 주택임차권 등이 등기되어 있습니다.

최선순위 권리인 근저당권(을1, 농업협동조합자산관리회사, 2013-07-30) 및 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

전체 등기부 채권 총액은 7,735,060,594원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-02

확정일자: 2021-10-12

배당신고일자: 2023-11-20

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등 특수 권리 존재 시 인수될 수 있으나, 해당 자료에서는 확인되지 않습니다.)

3.4. 특수 권리 분석

* 본 물건은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되었으며, 전세사기 피해자에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사(LH)에게 양도되었습니다. 이는 일반 경매 절차와 달리 피해자 또는 LH가 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 가짐을 의미합니다.

* 공유자 우선매수 신고가 있어, 공유자가 최고가 매수 신고인의 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

해당 물건은 주거 지역에 위치하고 있으며, 주변에 소규모 상점, 편의시설 등이 산재해 있을 것으로 보입니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구를 대상으로 한 상권이 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 특성

도원스위트빌2는 2013년에 사용승인된 건물로, 10개 층 규모의 집합건물입니다. 총 42세대가 거주할 수 있는 규모입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점, 병원, 학교 등의 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통시설

인근 버스정류장 이용 등 대중교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전세사기 피해자 우선매수권

가장 큰 리스크 요인입니다. 전세사기 피해자 또는 LH의 우선매수권 행사 시, 일반 입찰 참여자에게 낙찰이 되지 않거나 예상치 못한 가격에 매각될 수 있습니다. 이 권리가 행사될 경우, 해당 물건의 경매 절차가 일반적인 경우와 달라질 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자가 최고가 신고액으로 우선 매수할 경우, 경쟁 입찰이 무효화될 수 있습니다.

6.3. 과다한 채무 총액

전체 등기부 채권 총액이 77억 원을 초과하는 것은, 본 물건이 담보로 제공된 대출 또는 기타 채무 규모가 매우 크다는 것을 의미하며, 이는 물건의 유동성이나 향후 재매각 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 낮은 감정가 대비 시장 가격 편차 가능성

제공된 최근 매매 정보의 시세를 분석해 보면, 신축 건물(엘리시안)의 경우 평당 가격이 높게 나타나는 반면, 건축 연도가 오래된 건물들의 경우 평당 가격이 낮게 나타나는 등 시세 편차가 존재합니다. 본 물건(2013년 준공)의 감정가 1억 5천만 원과 비교하여, 실제 시장에서의 거래 가격은 다소 편차가 있을 수 있습니다. (예: 2011년 준공 80.8㎡가 1억 5천 8백만 원 거래, 1994년 준공 33.3㎡가 6천 7백만 원 거래)

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 1억 5천만 원입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있다는 점과 공유자 우선매수 신고가 있다는 점이 매우 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 또한, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 재무 상태의 불안정성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 차익

만약 전세사기 피해자 또는 공유자의 우선매수권이 행사되지 않고 정상적으로 일반 경매 절차가 진행된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

8.2. 소형 주택으로서의 가치

도시형생활주택(원룸형)은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건들의 최근 매매가 및 본 물건의 면적, 건축 연도, 감정가 등을 종합적으로 고려하였습니다.

최근 매매 정보를 보면, 2011년 준공된 80.8㎡가 1억 5천 8백만 원에 거래되었고, 1994년 준공된 33.3㎡가 6천 7백만 원에 거래되었습니다. 본 물건(2013년 준공, 42.23㎡)은 이 중간 정도의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

특히 '전세사기 피해자 주택'이라는 특수성과 공유자 우선매수 신고 등의 리스크를 고려하여, 감정가 1억 5천만 원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원 (1억 3천만 원)으로 산정합니다.

이는 감정가 대비 약 86.7% 수준이며, 시장 가치 및 각종 리스크를 반영한 보수적인 예상가입니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 정확한 권리관계, 현장 조사 결과, 최신 시세 변동 등을 면밀히 재확인하고, 입찰 참여자들의 경쟁 양상을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.