나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [11] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (11)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 4층404호

용도: 도시형생활주택(원룸형) / 다세대주택

감정가: 150,000,000 원 (1억 5천만원)

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 권리 정보

채권자: 아OOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 도시형생활주택(원룸형)임

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

해당 물건은 대중교통 이용이 가능한 지역에 위치하고 있습니다. 주변 도로망을 통해 주요 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.2. 주변 환경

경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 도원스위트빌2라는 공동주택 단지 내에 속해 있습니다. 주변은 일반적인 주거지역으로 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 70,000,000 원 (7천만원)

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-22

* 확정일자: 2021-06-10

* 배당신고일자: 2023-11-29

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0 원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 별도 확인 필요)

본 건은 임차인 김 씨가 존재하나 대항력이 없는 상태이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 지상권이 존재한다는 기재가 있으나 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 선부동 지역의 다세대주택은 건축 연도 및 면적에 따라 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 2025년 준공된 65.43㎡ 면적의 '엘리시안'은 2026년 3월 3억 7,900만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,918만원 수준입니다. 2011년 준공된 80.8㎡ 면적의 '동산맨션B동'은 2026년 3월 1억 5,800만원에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 642만원 수준입니다. 1994년 준공된 33.3㎡ 면적의 물건은 2026년 3월 6,700만원에 거래되어 3.3㎡당 약 666만원 수준입니다. 대상 물건(42.23㎡)의 면적과 건축 연도(2013년경)를 고려할 때, 가장 유사한 연식의 '동산맨션B동'의 단가를 적용하면 3.3㎡당 약 645만원 수준으로 산정될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

해당 물건 주변의 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 특성을 고려할 때 교육시설 접근성 또한 확보되었을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있으며, 이는 경매 절차 및 진행에 영향을 줄 수 있습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

* 지상권 존재 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용(존속 기간, 지료 등)을 면밀히 분석해야 합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(1억 5천만원)와 최근 유사 물건 시세(약 6,400만원 ~ 1,900만원/3.3㎡ 기준, 약 8천만원 ~ 2억 4천만원 범위) 간에 큰 차이를 보입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황 또는 물건의 개별적 특성이 반영된 결과일 수 있으나, 낙찰 후 재매각 또는 임대 시 시세보다 낮은 가격으로 진행될 가능성을 시사합니다. 특히, 2011년식 건물의 시세 단가(약 642만원/3.3㎡)를 적용하면 대상 물건의 시장 가치는 1억 5천만원보다 현저히 낮게 평가될 수 있습니다.

* 주변 시설: 안산 스마트허브 등 산업단지와 인접한 지역이므로, 소음, 대기 질 등 환경적 요인을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 지상권 존부에 대한 상세 확인이 요구됩니다. 가장 큰 특징은 감정가(1억 5천만원)와 제공된 주변 시세 정보 간의 상당한 격차입니다. 유사 연식의 물건 시세가 3.3㎡당 약 640만원 수준으로 형성되어 있음을 고려할 때, 대상 물건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다. 중복사건 및 지상권 관련 위험 요소를 면밀히 분석하고, 실제 시장 가격과 감정가의 괴리 원인을 파악하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 경우의 시세 차익 기대.

* 임차인 인수 부담 없음.

* 역세권 또는 교통 요지에 위치할 경우 안정적인 임대 수익 기대 가능 (단, 월세 정보는 제공되지 않음).

9. 예상 입찰가

제공된 시세 분석 결과, 대상 물건(42.23㎡)의 3.3㎡당 단가를 약 645만원으로 적용 시, 예상 시장 가치는 약 8,300만원 수준으로 산출됩니다. 그러나 감정가는 1억 5천만원으로 제시되어 있어, 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리를 고려해야 합니다. 또한, 경매 특성상 경쟁 입찰 상황과 물건의 최종적인 매력도를 종합적으로 판단해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없다는 점과 시세 대비 낙찰 가능성을 고려하여, 감정가보다는 낮지만 시장 가치보다 다소 높은 수준에서 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 105,000,000 원 (1억 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.