나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [17] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (17)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 5층504호

용도: 공동주택 (다세대주택, 도시형생활주택(원룸형))

감정가: 150,000,000원

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지 지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

건물 지분: 42.23㎡ (약 12.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

건축 연도: 2012년 (사용승인일 2013.07.18 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 인근 도로를 통한 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

인접도로상태: 본 건물까지 차량의 접근이 원활함.

주변 환경: 일반적인 택지개발지구의 주거 밀집 지역으로, 특별한 혐오시설이나 위해시설은 일반적인 검색에서 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리사항 없음.

임차인 현황:

* 김 : 전입일자 2019-03-08, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 전입일자 2019-03-08, 보증금 73,500,000원, 차임 0원, 확정일자 2018-11-30, 배당신고일자 2024-01-04, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항:

* 본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 지정되었으며, 전세사기 피해자의 우선매수권이 한국토지주택공사에게 양도되었으나, 전세사기 피해자 본인도 우선매수권을 행사할 수 있음.

* 본 건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 공유자우선매수신고가 가능한 물건임.

* 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있음.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보와 동일 건물 실거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 해당 지역 다세대주택의 시세는 건물 연식, 면적, 건축 연도 등에 따라 편차가 크게 나타남.

2026년 3월 거래된 신축 건물(2025년식, 65.43㎡)은 37,900만원에 거래되어 약 579만원/㎡의 높은 가격대를 형성함.

2011년식 건물(80.8㎡)은 15,800만원에 거래되어 약 195만원/㎡ 수준이었으며, 1994년식 건물(33.3㎡)은 6,700만원에 거래되어 약 201만원/㎡ 수준이었음.

본 물건의 감정가(150,000,000원, 약 355만원/㎡)는 비교적 최신 건물 시세보다는 낮으나, 오래된 건물 시세보다는 높은 편임.

실제 동일 건물(도원스위트빌2)의 유사 면적(41.96㎡)이 2024년 2월 115,000,000원에 거래된 사례가 존재하며, 이는 본 건의 감정가보다 낮은 수준임.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 건의 감정가는 현재 시장 상황 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

이용상태: 본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중임.

설비내역: 일반적인 주거용 건물에 준하는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

주변 편의시설: 선부동 지역의 주거지로서 마트, 병원, 학교, 편의시설 등 기본적인 생활 인프라 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

'전세사기피해자주택' 지정 및 우선매수권 행사: 한국토지주택공사 및 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성은 입찰 및 낙찰 이후 절차의 복잡성을 야기할 수 있는 주요 리스크임.

중복사건 및 공유자우선매수신고: 다수의 경매 사건이 중복으로 진행되거나 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최종 낙찰 여부 및 절차에 변동이 발생할 수 있음.

감정가 대비 시세: 유사 건물 실거래 사례와 비교했을 때, 본 건의 감정가가 현재 시세 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익에 대한 기대치가 제한적일 수 있음.

도시형생활주택(원룸형)의 특성: 향후 관련 정책 변화에 따른 영향 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 소재한 2012년식 도시형생활주택(원룸형)으로, '전세사기피해자주택'이라는 특수성을 지니고 있어 신중한 접근이 요구됨.

임차인들은 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 전세사기 피해자와의 복잡한 법률 관계는 주의 깊게 검토해야 함.

건축 연식이 비교적 최신이고 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호하나, 감정가가 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점과 우선매수권 행사 가능성은 투자 결정에 있어 중요한 고려사항임.

1.7. 투자 포인트

도시형생활주택(원룸형)으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 물건임.

2012년 건축으로 건물 노후도가 심하지 않아 즉각적인 대규모 보수나 수리 부담이 적음.

'전세사기피해자주택' 관련 특별법에 따른 우선매수권 행사 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 150,000,000원임.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정함.

주변 시세 분석 결과, 동일 건물(도원스위트빌2)의 유사 면적(41.96㎡)이 2024년 2월 115,000,000원에 거래된 사례를 바탕으로, 또한 '전세사기피해자주택'이라는 특수성을 고려하여 낙찰률을 낮게 가정함.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가보다는 낮은 범위에서, 유사 실거래가 수준을 고려하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 산정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.