나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [14] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 안산지원 2023타경60281 (14)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 5층 501호

물건 종류: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정평가액: 150,000,000원

1.1. 면적 정보

토지면적: 11.53㎡ (약 3.5평)

토지 지분: 11.5294㎡

건물면적: 42.23㎡ (약 12.8평)

건물 지분: 42.23㎡

2. 입지조건

해당 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도원스위트빌2 내 다세대주택입니다. 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 도시형생활주택(원룸형)으로 분류되어 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 형태입니다. 정확한 교통 및 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요하나, 일반적인 택지 개발 지구 내에 위치할 경우 기본적인 생활 편의시설 및 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 아주산업주식회사로 추정됩니다. 등기부등본상 소유권 보존은 김원화이며, 다수의 근저당권, 압류, 가압류, 주택임차권 등이 설정되어 있습니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을1 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (채권최고액 3,360,000,000원)

* 을2 근저당: 안산세무서 (채권최고액 224,115,960원)

* 을3 근저당: 한국투자증권주식회사 (채권최고액 4,000,000,000원) 및 후순위 저축은행 근저당 일체

* 갑4 강제경매: 아주산업주식회사 (채권액 50,261,905원)

* 을4 주택임차권: 박지연 (보증금 100,000,000원)

총 등기부채권액은 약 77억 5천 5백만 원에 달하며, 이는 매우 높은 수준입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않으나, '지상권'이 있다고 기재되어 있습니다. 그러나 본 물건의 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

임차인 박지연의 경우, 전입일자(2021-12-06)보다 앞선 근저당권(을1, 2013-07-30)이 존재하고, 확정일자(2021-10-22)도 우선변제권 있는 권리들보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금 1억 원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액입니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

선부동 일대는 안산시의 주거 지역으로, 주변에 상업 시설과 편의 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활권이 형성되어 있습니다. 도원스위트빌2와 같은 다세대주택 밀집 지역은 지역 주민들을 위한 소규모 상권이 발달하는 경향이 있습니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 주변 지역 내 신축 빌라나 다세대의 경우 평당 190만 원 ~ 660만 원 수준의 거래가 있었으며, 신축 건물(2025년 완공)은 평당 약 1,916만 원 수준의 높은 가격대를 형성하기도 했습니다. 본 건의 감정가(평당 약 1,175만 원)는 연식(2013년식) 대비 다소 높은 편으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 42.23㎡(약 12.8평)으로 구성되어 있어 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 주거 공간입니다. 건축물대장상 2013년에 준공되었으며, 총 10층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다. 주변 지역의 개발 현황 및 교통망 등을 고려할 때, 주거 편의성은 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무액: 약 77억 5천만 원에 달하는 등기부상 채무액은 채권자들의 경매 신청으로 인해 추가적인 경매 절차가 발생하거나, 본 경매 절차에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 물건 정보에 중복사건 및 공동담보라는 내용이 기재되어 있어, 경매 절차가 복잡하게 진행될 가능성이 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인 박지연은 대항력이 없으나 1억 원의 보증금을 가지고 있어, 임의로 명도 진행 시 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있습니다. (단, 법적으로 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.)

* 감정가와 시세 비교: 감정가가 인근 유사 연식의 매물 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 최근 거래 사례를 보면, 2011년식 80.8㎡ 물건이 1억 5천 8백만 원, 1994년식 33.3㎡ 물건이 6천 7백만 원에 거래되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2013년에 준공된 도원스위트빌2 건물 내에 있습니다. 총 채무액이 매우 높고, 권리관계가 복잡하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 1억 원을 인수하지 않아도 되므로, 이는 낙찰자에게 긍정적인 요소입니다. 그러나 감정평가액이 최근 유사 연식 및 규모의 매매 사례와 비교했을 때 다소 높게 책정된 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인의 보증금 1억 원을 인수하지 않아도 되므로, 초기 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

* 도시형생활주택(원룸형)의 활용 가능성: 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 꾸준한 원룸형 주택으로, 적절한 수리를 통해 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 상대적 저평가 가능성: 감정가가 높게 책정되었으나, 복잡한 권리관계와 높은 채무액으로 인해 경매 낙찰가율이 낮게 형성될 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 150,000,000원이며, 건물 면적 42.23㎡(약 12.8평) 기준 평당 약 1,175만 원입니다.

최근 주변 유사 연식(2011년, 1994년)의 거래 사례를 고려하면 평당 200만 원 내외의 시세가 형성되어 있어, 감정가와의 괴리가 있습니다.

매각으로 인한 소멸되지 않는 권리가 없다는 점과 대항력 없는 임차인의 보증금 미인수 요소를 종합적으로 고려할 때, 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 복잡한 권리관계와 높은 채무총액 등을 감안하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 검토해 볼 것을 권장합니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 물건 현황, 주변 시세 변동, 응찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 지도 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설이나 위험시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.