나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [15] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (15)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 5층502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.78평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아주산업주식회사

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보, '전세사기 피해자 주택'으로 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자에게 우선매수권 양도.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 공동주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

대중교통 이용은 단지 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 시내외 이동이 용이합니다.

인근에 각종 편의시설, 근린생활시설, 학교 등이 분포하고 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

본 물건의 정확한 위치 및 주변 환경에 대한 자세한 내용은 현장 답사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

주변 지역 조사 결과, 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건은 다수의 권리관계가 설정되어 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

등기부등본상 소유권보존(갑1) 후 다수의 근저당권(을1, 을2, 을3, 을3-1, 을3-2, 을3-3, 을3-4), 주택임차권(을4), 강제경매(갑4), 압류(갑5, 갑8, 갑9, 갑10), 가압류(갑6), 임의경매(갑7) 등이 기재되어 있습니다.

경매 신청 채권자는 아주산업주식회사(갑4)이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 지상권은 확인되지 않았습니다.

현재 임차인으로는 김상준 씨가 등록되어 있으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원입니다.

해당 임차인의 전입일자는 2022년 5월 27일, 확정일자는 2022년 5월 4일, 배당신고일자는 2023년 11월 20일입니다.

제공된 권리분석 상 임차인 김상준 씨의 대항력은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다.

따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

그러나 '전세사기 피해자 주택'으로 지정된 특수 물건이므로, 임차인의 실제 상황 및 관련 법규 적용 여부를 더욱 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 선부동 일대는 주거 기능을 중심으로 형성된 지역입니다.

주변에 형성된 상업시설 및 편의시설은 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 수준으로 판단됩니다.

도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구 또는 소형 가구의 임대 수요를 타겟으로 할 수 있습니다.

다만, 대규모 상업지구나 업무지구와는 거리가 있어 상업적 가치보다는 주거용으로서의 가치가 중요합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 단지 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하여 통학이 가능합니다.

교통시설: 도보 거리 내 버스 정류장이 위치하며, 주요 도로 접근성이 양호합니다.

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의를 위한 다양한 시설이 있습니다.

주거 형태: 본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 최신 주거 트렌드에 부합하는 소형 주거 공간입니다.

1.5. 잠재적 리스크

전세사기 피해자 주택 지정: 본 물건은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어, 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이로 인해 정상적인 경매 절차가 중단되거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

높은 채무 총액: 등기부등본 상 채무 총액이 매우 높아, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 권리 관계 해소에 복잡성이 있을 수 있습니다.

복수의 경매 사건: 중복 사건, 공동 담보 등의 특수 사항은 추가적인 분석과 주의를 요합니다.

임차인 현황: 비록 대항력은 없다고 분석되었으나, 임차인이 거주 중인 상황은 명도 과정에서 예상치 못한 이슈를 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 주거 공간으로서의 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 5천만원 수준이나, '전세사기 피해자 주택'이라는 특수성과 다수의 복잡한 권리 관계는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

LH의 우선매수권 행사 가능성, 높은 채무 총액, 중복 경매 등의 요소들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

안전한 경매 투자를 위해서는 권리 분석에 대한 철저한 재확인과 함께, 현장 임장 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

소형 주거 공간 수요: 도시형생활주택(원룸형)은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

지역 내 신축급 건물: 도원스위트빌2는 비교적 최근 건축된 건물로, 노후된 인근 건물 대비 경쟁력을 가질 수 있습니다.

잠재적 시세 상승 가능성: 향후 선부동 일대의 개발 및 교통망 확충 시, 주거용 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 시세는 신축 연도, 면적, 관리 상태에 따라 편차가 크게 나타납니다.

감정가는 150,000,000원이며, 면적(42.23㎡, 약 12.78평) 대비 평당 약 11,737,090원 수준입니다.

최근 실거래가 중 신축 건물(2025년식, 65.43㎡)은 평당 약 19,141,414원 수준에서 거래되었으나, 본 물건과는 연식 및 면적 차이가 큽니다.

반면, 노후 건물(1994년식, 33.3㎡)은 평당 약 6,653,426원, 2011년식 건물(80.8㎡)은 평당 약 6,462,168원 수준으로 거래된 사례가 있습니다.

본 물건은 2012-2013년식 건물로, 위 시세들의 중간 지점에 위치하며 감정가는 상대적으로 높은 편으로 보입니다.

주요 리스크 요인인 '전세사기 피해자 주택' 지정으로 인한 LH 또는 피해자의 우선매수권 행사 가능성, 그리고 복잡한 권리관계를 고려할 때, 낙찰 가능성이 높은 가격대를 신중하게 설정해야 합니다.

인수할 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다.

이에 따라, 감정가(150,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원 수준에서 시작하여 현장 조사 결과 및 경매 당일 분위기를 고려하여 조정하는 것을 제안합니다.

이 예상가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 등기부 등본 재확인, 관련 법규 검토 등 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.