나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [9] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (9)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 4층 402호

토지 면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

건물 면적: 42.23㎡ (약 12.78평)

감정가: 150,000,000원

건물명: 도원스위트빌2

건축년도: 2013년 7월 18일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 해당 층 4층 / 총 10층

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

소재지는 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치합니다.

이 지역은 안산시의 주요 주거 지역 중 하나로, 다양한 편의시설과 교통망을 갖추고 있습니다.

주변으로는 주거 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용 편의성은 통상적인 수준으로 판단되며, 지역 내 도로망을 통해 주요 지역으로의 접근이 가능합니다.

주변 환경 및 교통 상황에 대한 상세 정보는 감정평가서 요약표에 '1'로 표기되어 있어 일반적인 수준의 조건을 갖춘 것으로 추정됩니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2013.07.30)이며, 이보다 이후에 등기된 대부분의 권리(을2, 을3, 을3-1, 을3-2, 을3-3, 을3-4, 갑2, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12)는 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 관련 개요 정보는 없어 현재로서는 해당 권리의 실질적인 효력은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 약 77억 8천 9백만원으로 매우 높게 설정되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: PIAOM *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-07

대항력: 없음

* 임차인: 차준호(CHEJUNHAO)

보증금: 73,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-13

확정일자: 2019-03-21

배당신고일자: 2023-11-20

대항력: 없음

비고:

권리분석 결과, 임차인 차준호 씨는 보증금 73,500,000원이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

해당 물건은 안산시 단원구 선부동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

원룸형 도시형생활주택으로, 주로 1인 가구를 대상으로 하는 상권 특성을 가집니다.

주변 지역은 지역 주민을 위한 기본적인 상업 시설(마트, 식당, 병원, 은행 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

최근 실거래가 정보를 통해 주변 빌라 및 다세대 주택의 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

2026년 3월에 거래된 엘리시안(2025년 건축, 65.43㎡)은 3억 7천 9백만원에 거래되었으며, 평당 약 579만원 수준입니다.

동산맨션B동(2011년 건축, 80.8㎡)은 1억 5천 8백만원에 거래되었으며, 평당 약 196만원 수준입니다.

(1130-18)(1994년 건축, 33.3㎡)은 6천 7백만원에 거래되었으며, 평당 약 201만원 수준입니다.

이 비교 사례들을 볼 때, 건축 연도 및 면적에 따른 시세 차이가 뚜렷하며, 신축 건물의 가치가 높게 평가되는 경향을 보입니다.

5. 생활정보

안산시 단원구 선부동은 주거 환경이 비교적 잘 조성된 지역입니다.

교통, 교육, 상업 시설 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

해당 물건지 주변에 혐오 시설이 있다는 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

인근의 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 지역으로서 일반적인 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

등기부채권 총액이 77억 8천 9백만원으로 감정가 1억 5천만원 대비 매우 높아, 채권이 복잡하게 얽혀 있습니다.

여러 건의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되어 있어 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

"중복사건, 공동담보" 표기는 본 물건이 다른 부동산과 묶여 경매 진행될 가능성이 있음을 시사하며, 이는 경매 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

감정가는 1억 5천만원이지만, 채권 총액으로 보아 실제 경매 진행 시 높은 응찰가로 인해 낙찰가가 감정가를 상회할 위험이 있습니다.

다세대주택, 특히 원룸형 도시형생활주택은 지역 임대 시장의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형) 다세대주택입니다.

감정가는 1억 5천만원이며, 42.23㎡(약 12.78평)의 전용 면적을 가지고 있습니다.

권리 관계는 다수의 채권이 설정되어 복잡한 편이나, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 없습니다.

주변 시세는 비교적 다양하게 나타나고 있으며, 신축 건물일수록 높은 가격에 거래되는 경향을 보입니다.

매우 높은 채권 총액으로 인해 경매 시 응찰가 결정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

물건의 감정가(1억 5천만원)를 기준으로 향후 시세 상승 가능성을 검토할 수 있습니다.

건축된 지 10년이 경과하였지만, 도시형생활주택으로서 1인 가구 수요를 충족할 수 있습니다.

주변 실거래가 중 가장 최신(2026년 3월) 거래된 엘리시안(2025년 건축, 65.43㎡)의 높은 가격은 지역 내 부동산 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 1억 5천만원을 기준으로, 주변 최근 실거래가 동향과 물건의 특성을 종합적으로 고려하였습니다.

건축 연도(2013년)와 면적(42.23㎡)을 고려할 때, 감정가는 중간 정도의 수준으로 판단됩니다.

다만, 매우 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 특수성을 감안할 때, 예상 입찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

주변 시세(평당 196만원~579만원) 및 감정가(평당 약 355만원)를 종합적으로 고려하여, 1억 6천 5백만원 ~ 1억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 경매 당일 응찰 현황 및 법원 진행 상황을 면밀히 파악하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.