나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [12] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 4층405호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 2025.12.23. 우선매수신고서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (12)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 4층405호

용도: 공동주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평) / 토지지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.78평) / 건물지분: 42.23㎡ (약 12.78평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 도원스위트빌2라는 건물 내 4층에 소재하며, 도시형생활주택(원룸형)으로 구성되어 있습니다.

건축물대장에 따르면 건물은 2013년에 사용승인을 받은 것으로 확인됩니다.

교통: 주변 교통망에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 안산시 단원구 선부동은 기본적인 교통 인프라를 갖춘 지역으로 판단됩니다.

주거 환경: 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구의 주거 공간으로 적합한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

주변 혐오시설: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15번지 주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 특별히 확인되는 정보는 없었습니다.

3. 권리분석

본 건은 다수의 채권자가 설정되어 있으며, 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상 '지상권'은 본 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 현재 등기부 현황에는 지상권이 설정되어 있지 않습니다. 따라서 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

등기부현황 요약:

* 소유권보존: 김원화 (2013-07-22)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2013-07-30, 3,360,000,000원)

* 가압류: 아주산업 (2023-02-09, 61,330,060원)

* 근저당: 안산세무서 (2023-07-04, 224,115,960원)

* 근저당: 한국투자증권주식회사 (2023-08-18, 4,000,000,000원)

* 강제경매: 아주산업주식회사 (2023-08-25, 50,261,905원) - 본 경매 사건(2023타경60281)의 개시 채권자입니다.

* 주택임차권: 중국인 (2026-01-12, 78,750,000원, 전입 2023-12-04)

* 가압류: 중소기업은행 (2023-12-28, 70,944,634원)

* 임의경매: 한국양봉농업협동조합 (2024-01-10) - 동일 물건에 대한 별도의 임의경매 사건이 존재합니다.

* 압류: 부평세무서장 (2025-03-06)

* 압류: 안산세무서장 (2023-11-24)

* (추가로 다수의 채권 양도 관련 등기 사항이 존재합니다.)

* 압류: 안산시 (2025-06-23)

* 압류: 화성세무서장 (2025-11-12)

* 압류: 화성시 (2026-04-22)

총 채권액: 약 7,795,140,654원으로, 감정가 대비 매우 높은 금액입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (JIN AILING)

* 보증금: 78,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-28 (주택임차권 등록일 2023-12-04)

* 확정일자: 2020-10-27

* 배당신고일자: 2023-11-21

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금: 0원 (본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본 물건(42.23㎡, 2013년 준공)과 유사한 지역 내 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 2025년 준공, 65.43㎡ (약 19.8평) 면적의 주택이 37,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 579만원)

* 2026년 3월 거래: 2011년 준공, 80.8㎡ (약 24.4평) 면적의 주택이 15,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 195만원)

* 2026년 3월 거래: 1994년 준공, 33.3㎡ (약 10.0평) 면적의 주택이 6,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 201만원)

본 물건은 42.23㎡ 면적에 2013년 준공되었습니다. 가장 최신 및 유사한 조건(현대적인 건물, 다세대 주택)으로 거래된 사례(2025년 준공, 65.43㎡, 37,900만원)의 평당가(약 579만원)를 적용하면, 본 물건의 시세는 약 24,450만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 건물 연식(2013년)을 고려하면 이보다는 낮게 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구의 주거 편의를 위한 기본적인 생활 인프라가 구축된 지역에 위치할 것으로 예상됩니다. 주변 편의시설, 교통, 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 건 외에도 동일 부동산에 대한 다른 경매 사건(예: 2024타경50359)이 존재하여 권리 관계가 복잡하고, 경매 절차 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 해당 공유자가 낙찰받게 됩니다.

* 전세사기피해자 지원 관련 특별법 적용: 2025년 12월 23일자로 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 우선매수 신고서가 제출된 사실이 있습니다. 이는 해당 법률에 따른 우선매수권자가 존재함을 의미하며, 본 건의 최종 낙찰 결과에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 과도한 채권 총액: 약 78억원에 달하는 총 채권액은 감정가(1.5억원) 대비 현저히 높아, 경매 절차의 복잡성과 잠재적 유찰 가능성을 시사합니다.

* 건축물 노후화: 2013년 사용승인을 받은 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 보증금 7,875만원의 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 하지만, 관련 법률 적용 등으로 인해 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 2013년에 준공된 건물로, 42.23㎡의 전용면적을 가지고 있습니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 신축 건물의 경우 평당 579만원 이상의 거래가가 형성되어 있어, 본 건 역시 감정가 1.5억원 대비 잠재적 가치가 높을 수 있습니다.

그러나 본 건은 다수의 중복 사건, 약 78억원에 달하는 과도한 채권 총액, 그리고 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 우선매수 신고 등 매우 복잡하고 위험성이 높은 권리 관계를 내포하고 있습니다. 특히, 2025년 12월 23일자로 제출된 우선매수 신고서의 처리 결과 및 관련 주체의 낙찰 여부가 본 건의 최종 결과에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 핵심 변수입니다.

8. 투자 포인트

* 1인 가구를 위한 소형 주거 공간으로서의 수요 충족 가능성.

* 최신 거래 사례 분석 시, 시장 시세가 감정가 대비 높을 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

제공된 최신 매매 사례(2025년 준공, 65.43㎡, 37,900만원)의 평당가(약 579만원)를 기준으로 환산 시, 본 물건(42.23㎡)의 시장 가치는 약 24,450만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본 물건은 2013년 준공으로 연식이 있으며, 앞서 언급된 다수의 복잡한 권리 관계, 중복 사건, 그리고 전세사기 관련 특별법 적용 등 상당한 위험 요소를 안고 있습니다. 감정가 150,000,000원은 이러한 위험을 반영하여 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근 시 감정가 수준인 150,000,000원부터 시작하여, 시장 가치와 잠재적 위험 요소를 고려하여 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 실제 경쟁 상황, 법원의 진행 절차, 그리고 전세사기 관련 법률 적용 결과 등을 면밀히 파악하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.