나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [8] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (8)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 4층401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.5294㎡

건물면적: 42.23㎡ (약 12.78평)

건물지분: 42.23㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

주요 특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

건축연도: 2013년 (2012년 건축허가, 2013년 사용승인)

건물구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하고 있으며, 선부동은 안산시의 주요 주거 지역 중 하나입니다. 주변은 공동주택 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본 물건에 등기된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1): 2013-07-22, 김원화

* 근저당권 (을1): 2013-07-30, 농업협동조합자산관리회사 (채권액 3,360,000,000원) - 말소기준권리 가능성 높음

* 근저당권 (을2): 2023-07-04, 안산세무서 (채권액 224,115,960원)

* 근저당권 (을3): 2023-08-18, 한국투자증권주식회사 (채권액 4,000,000,000원)

* 주택임차권 (을4): 2013-07-30, 신명근 (보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2019-02-28) - 대항력 없음

* 가압류 (갑2): 2023-02-09, 아주산업 (채권액 61,330,060원)

* 강제경매 (갑5): 2023-08-25, 아주산업주식회사 (개시결정 2023타경60281) - 본 경매의 개시채권자 중 하나로 추정됨

* 기타 다수의 압류, 가압류, 근저당권 변경/이전 등기 등이 존재하며, 총 등기부채권액은 약 7,786,390,654원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 본 건에는 해당 사항이 없습니다.

말소기준권리(을1, 근저당권)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 신명근(신 )의 경우 대항력이 없어 보증금 70,000,000원을 인수할 필요는 없으며, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 주변은 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다. 1인 가구 수요를 충족시킬 수 있는 지역적 특성을 가지며, 지역 내 소규모 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 주변 대중교통 이용 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 도시형생활주택의 경우 주요 도로 및 대중교통망 접근이 가능한 입지에 위치합니다.

* 편의시설: 지역 내 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변 초, 중, 고등학교 등 교육시설의 접근성에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전세사기 피해자 주택 및 우선매수권: 본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 지정되었으며, 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자에게 우선매수권이 양도되었습니다. 이는 일반 입찰자에게 매우 큰 리스크이며, LH가 우선매수권을 행사할 경우 일반 입찰이 무의미해질 수 있습니다.

* 과도한 채무 부담: 등기부상 총 채무액이 매우 높아 경매 진행 및 배당에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: 여러 경매 사건이 중복되어 진행 중이거나 공동 담보로 묶여 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력 부재: 임차인 신명근(신 )은 대항력이 없어 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 150,000,000원입니다. 그러나 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어 한국토지주택공사(LH) 및 전세사기 피해자에게 우선매수권이 부여된 매우 특수한 상황입니다. 이로 인해 일반적인 경매 절차와는 다른 양상이 나타날 가능성이 높으며, 일반 입찰자에게는 상당한 위험 요소로 작용합니다. 과도한 등기부상 채무액 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자의 우선매수권 행사: 해당 권리 보유자가 낙찰받을 경우, 일반 투자자에게는 기회가 없을 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 만약 해당 우선매수권이 행사되지 않고 일반 입찰로 진행될 경우, 복잡한 권리 관계 및 리스크 요소를 감안하여 시세 대비 저가 매수가 가능할 수도 있습니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 제곱미터당 약 200만원 수준으로 파악됩니다.

* 인근 거래 사례 분석:

* 65.43㎡ (2025년 건축, 4층): 37,900만원 (㎡당 약 579만원) - 신축/고가 사례

* 80.8㎡ (2011년 건축, 2층): 15,800만원 (㎡당 약 195.5만원)

* 33.3㎡ (1994년 건축, 1층): 6,700만원 (㎡당 약 201.2만원)

본건 물건은 42.23㎡ 면적에 2013년에 건축되었습니다. 인근 거래 사례를 바탕으로 산정한 현 시세는 대략 84,460,000원 (42.23㎡ * 2,000,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 '전세사기 피해자 주택'으로, 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있다는 점이 가장 중요합니다. 이러한 특수 상황으로 인해 일반적인 감정가(150,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하기 매우 어렵습니다. LH가 우선매수권을 행사할 경우, 일반 입찰자는 참여가 불가능하거나 매우 제한적일 수 있습니다.

만약 일반적인 경매 절차로 진행된다고 가정하더라도, 본건의 복잡한 권리 관계와 전세사기 피해자 관련 이슈를 고려하면 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 매우 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 다만, 이는 매우 투기적인 접근이며, 실제 낙찰 가능성 및 향후 가치는 우선매수권 행사 여부에 따라 크게 달라질 수 있음을 명심해야 합니다.

* 주변 혐오시설 관련: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건지 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.