나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [10] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (10)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 4층 403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

건축년도: 2012년 (사용승인일: 2013-07-18)

전용면적: 42.23㎡ (약 12.78평)

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

감정가: 1억 5,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

주변 환경:

본 물건이 소재한 선부동 일대는 다세대 주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다. 인근에 도원스위트빌 1, 2, 3차 등 유사한 주거 시설들이 위치하고 있으며, 지역적으로 주거 기능이 발달해 있습니다.

교통 상황:

대중교통 이용 시, 가장 가까운 지하철역은 수도권 전철 서해선 선부역이 있으며 도보로 약 27분 거리입니다. 버스 노선으로는 9-1번 버스가 땟골마을과 중앙역을 오가며 단원구청, 안산시청 등을 경유합니다. 또한, 선부고등학교 주변에는 62번, 98번, 34번, 501번 버스 등이 운행하고 있어, 이를 통해 다른 지역으로의 이동이 가능합니다. 자가용 이용 시에는 서안산IC가 인접하여 도로 접근성이 양호한 편입니다.

주변 도로 상태:

주거 지역 내에 위치하여 일반적인 도로망을 갖추고 있습니다. 서안산IC가 인접하여 차량 이용이 편리합니다.

주변 개발 계획:

안산시는 지역 균형 발전을 위해 노력하고 있으며, 선부동 일대에는 주공아파트 단지 재건축 및 신규 아파트 단지(예: 안산라프리모) 조성 등으로 주거 환경 개선 및 인구 유입이 예상됩니다. 또한, 선부광장은 서해선 선부역과 연결되어 교통 요충지로서의 기능을 강화하고 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 내역 요약:

* 소유권 보존: 김원화 (2013-07-22)

* 최선순위 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2013-07-30, 33.6억원)

* 현재 경매 신청 채권자: 아주산업주식회사 (강제경매, 2023-08-25, 50,261,905원)

* 기타 주요 권리: 안산세무서, 한국투자증권, 중소기업은행 등 다수의 근저당, 가압류, 압류가 다수 존재합니다.

* 주택임차권: 황영웅 (2020-10-26 전입, 2020-10-06 확정, 78,750,000원)

인수되는 권리:

* 본 물건은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되었으며, 이에 따라 한국토지주택공사(LH) 또는 실제 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있는 특별한 상황입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요만 있으나 상세 내용은 확인되지 않아 인수 여부 불확실.

* 인수 보증금: 0원 (임차인 황영웅은 대항력이 없는 것으로 분석됨)

* 등기부 채권 총액: 약 77억 9,514만원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내 위치하며, 주변에 다세대 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 3월 선부동 1088-4번지 엘리시안(65.43㎡, 2025년식)이 3.79억원(평당 약 579만원)에 거래되었습니다. 이는 본건(42.23㎡, 2012년식)의 감정가(1.5억원, 평당 약 360만원) 대비 높은 수준으로, 본건의 감정가가 시세 대비 낮은 것으로 추정됩니다. 다만, '도원스위트빌2차(도시형)' 건물 자체의 최근 실거래가 정보는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

안산 선부광장에는 어린이 놀이터, 운동기구, 산책로 등이 있어 주민들의 휴식 및 건강 관리 공간으로 활용되고 있습니다. 또한, 선부동 일대에는 상가, 병의원 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 교육시설:

인근에 안산화정초등학교, 선부초등학교, 선부중학교, 선부고등학교 등이 위치하고 있어 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변 녹지/공원:

선부제1공원, 선부제2공원 등이 인접하여 주민들의 여가 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

혐오시설 유무:

일부 지역에서는 화물자동차 공영차고지 조성 사업 추진 등으로 주민들과의 갈등이 발생하기도 했으나, 본건 소재지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

전세사기 피해자 주택 지정:

본 물건은 '전세사기 피해자 주택'으로 지정되어, 한국토지주택공사(LH) 또는 실제 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 최종 낙찰 결과에 매우 큰 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

중복 경매 사건:

본 건 외에도 동일 물건에 대한 다른 경매 사건(예: 2024타경50359)이 존재하여, 복잡성이 예상됩니다.

공유자 우선매수 신고:

기존 공유자가 법적 절차에 따라 본 물건을 최고가로 매수할 권리가 있습니다.

높은 채권 총액:

총 77억원이 넘는 등기부 채권 총액은 채무자의 심각한 재정 상황을 시사하며, 이는 경매 진행 및 낙찰 후에도 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 관련 특이사항:

임차인 황영웅은 대항력이 없으나, '전세사기 피해자 주택'이라는 특수성으로 인해 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근 건축된 건물입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮은 편이나, '전세사기 피해자 주택'으로 지정된 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. LH 또는 피해자의 우선매수권 행사 가능성, 중복 경매, 공유자 우선매수 등 복잡한 권리 관계와 예상치 못한 변수가 존재하므로, 경매 절차에 대한 심도 깊은 이해와 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안산시 선부동 일대의 잠재적인 부동산 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다. 다만, 본건은 '전세사기 피해자 주택'이라는 특수성으로 인해 일반적인 투자 분석보다는 관련 법규 및 절차에 대한 면밀한 검토가 우선되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 5,000,000원

주변 시세 분석:

* 최근 실거래가 (2026년 3월) 선부동 1088-4번지 엘리시안(65.43㎡, 2025년식) 3.79억원 (평당 약 579만원).

* 본건(42.23㎡, 2012년식)을 상기 평당 단가로 환산 시 약 2.45억원 수준입니다.

고려사항:

* '전세사기 피해자 주택' 지정으로 인한 우선매수권 행사 가능성.

* 중복 경매 및 복잡한 권리 관계.

* 임차인 보증금 인수 여부 (현 분석상 0원이지만 특수 상황 고려).

종합 판단:

본 건의 감정가(1.5억원)는 주변 시세 대비 상당히 낮은 수준으로, 이는 '전세사기 피해자 주택'이라는 특수성을 반영한 것으로 판단됩니다. 우선매수권 행사 여부, 법원 경매 진행 상황, 입찰 참여자들의 전략에 따라 실제 낙찰가는 크게 달라질 수 있습니다. 매우 보수적인 관점에서 접근하며, 감정가 수준에서 신중하게 고려하거나, 우선매수권 행사를 염두에 두고 전략적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서 예상 입찰가 범위: 1억원 ~ 1.5억원 (감정가 범위 내에서 매우 신중하게 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.