나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [7] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 3층306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 3층306호

1.2. 건물명

도원스위트빌2

1.3. 토지면적

8. 29㎡ (약 2.51평)

1.4. 건물면적

30. 36㎡ (약 9.19평)

1.5. 용도

도시형생활주택 (원룸형)

1.6. 감정가

108,000,000원

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매 (사건번호: 안산지원 2023타경60281 (7))

1.9. 채권자

아주산업주식회사

1.10. 준공 연도

2013년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 상가 등이 혼재된 지역입니다. 새로운 주소는 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13 (선부동)입니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용이 가능한 지역으로, 인근에 버스정류장이 있으며, 도보로 이용 가능한 지하철역(예: 달미역, 고잔역 등)이 소재합니다. (출처:)

2.3. 편의시설

주변에 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (출처:)

2.4. 개발 계획

선부동 일대는 재개발 및 교통망 개선 사업 등 미래 가치를 인정받는 지역으로 언급되고 있습니다. (출처:)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 59,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-25

* 확정일자: 2021-10-05

* 배당신고일자: 2023-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 지정되었으며, 피해주택에 대한 우선매수권이 한국토지주택공사(LH)에게 양도되었습니다. 전세사기 피해자 본인도 우선매수권을 행사할 수 있습니다. (출처:)

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 김원화 (갑1)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (을1, 3,360,000,000원)

* 근저당: 안산세무서 (을2, 224,115,960원)

* 근저당: 한국투자증권주식회사 (을3, 4,000,000,000원)

* 강제경매: 아주산업주식회사 (갑4, 50,261,905원) - 본 경매 사건

* 압류: 안산세무서장 (갑5)

* 가압류: 중소기업은행 (갑6, 70,944,634원)

* 임의경매: 한국양봉농업협동조합 (갑7)

* 압류: 부평세무서장 (갑8)

* 압류: 안산시 (갑9)

* 압류: 화성세무서장 (갑10)

* 주택임차권: 최성재 (을4, 59,000,000원)

* 압류: 화성시 (갑11)

* 총 등기부채권액: 7,714,060,594원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 3월: 65.43㎡ (약 19.8평) 규모, 2025년 준공된 '엘리시안' 4층이 379,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월: 80.8㎡ (약 24.5평) 규모, 2011년 준공된 '동산맨션B동' 2층이 158,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월: 33.3㎡ (약 10.1평) 규모, 1994년 준공된 빌라 1층이 67,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건(30.36㎡, 2013년 준공)은 면적과 준공 연도를 고려할 때, 1994년 및 2011년 준공된 유사 물건들과 비교할 수 있습니다. 다만, 신축 건물 거래가 최근에 있어 시세 변동성을 확인할 필요가 있습니다. (출처:)

4.2. 상권 특성

선부동 일대는 주거 지역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 지역 주민들을 위한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있습니다. (출처:)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 또는 소규모 가구의 주거에 적합합니다. 주변에 녹지 공간 및 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. (출처:)

5.2. 교육 시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. (출처:)

5.3. 기타

안산시 단원구 선부동은 대중교통망 확충 및 지역 개발이 진행되고 있는 지역입니다. (출처:)

6. 잠재적 리스크

6.1. 전세사기 피해자 우선매수권

가장 큰 리스크 요인으로, 본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이로 인해 경매 절차에 변동이 발생하거나, 일반 입찰자가 예상치 못한 방식으로 매각될 수 있습니다. (출처:)

6.2. 과도한 채무 부담

총 등기부채권액이 77억 원을 초과하며, 이는 감정가 1억 8백만 원을 훨씬 상회하는 금액입니다. 이는 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사하며, 경매 절차의 불확실성을 높입니다.

6.3. 복수의 권리 관계

다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되어 있어 권리관계가 복잡합니다. 대부분 매각으로 소멸될 예정이나, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 가능성이 있습니다.

6.4. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 최고가 입찰자와 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다.

6.5. 혐오시설 관련 정보

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 혐오시설은 입지 및 개인별 인식에 따라 다르게 판단될 수 있습니다. (출처:)

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 최근 건축되어 주거 가치가 있으며 주변으로 교통망 개선 및 지역 개발이 진행되고 있다는 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

그러나, '전세사기 피해자주택'으로 지정되어 우선매수권이 존재하며, 총 77억 원 이상의 과도한 채무 부담과 다수의 권리 관계는 매우 높은 리스크 요인입니다. 특히 전세사기 피해자의 우선매수권 행사는 일반 투자자에게 예측 불가능한 변수로 작용할 수 있습니다. 또한, 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다.

이러한 복합적인 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 전세사기 피해자 우선매수권 행사 여부에 따라 일반 투자자에게 기회가 발생할 수 있습니다.

* 비교적 신축(2013년 준공) 건물로, 향후 시장 상황에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 안산시 선부동 지역의 개발 잠재력으로 인한 장기적인 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 매우 복잡하며, 여러 변수에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 '전세사기 피해자'의 우선매수권 행사가 가장 큰 변수입니다.

* 감정가: 108,000,000원

* 건물 면적: 30.36㎡ (약 9.19평)

* 인수 보증금: 0원 (임차인 최 의 대항력 없음으로 인해, 관련 법규 및 정보에 따라 보증금 인수 의무가 없는 것으로 판단됩니다.)

최근 주변 거래 사례를 볼 때, 유사한 규모 및 연식의 건물은 6천만 원대에서 1억 5천만 원 이상까지 다양하게 거래되고 있습니다. 그러나 본 물건의 경우, 77억 원을 초과하는 채무액과 전세사기 피해자 우선매수권이라는 중대한 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반 투자자가 입찰에 참여한다면 감정가의 60% ~ 80% 수준인 약 65,000,000원에서 86,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

하지만, '전세사기 피해자'가 우선매수권을 행사할 경우, 실제 낙찰가는 이와 다르게 결정될 수 있으며, 해당 권리 행사 여부 및 조건에 따라서는 일반 입찰에 참여하지 않거나, 참여하더라도 예상보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성도 있습니다. 따라서 우선매수권 행사를 염두에 두고, 법률 전문가와 상의하여 정확한 절차 및 예상 가격을 판단하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.