나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [2] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 소재지 정보

주소: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 3층301호

신주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13 (선부동)

1.3. 건물 및 토지 정보

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.78평)

건물지분: 42.23㎡ (약 12.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2013년 (사용승인일 2013-07-18)

1.4. 감정가

감정가: 150,000,000원

1.5. 특수 물건 정보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

주의사항: 본 물건은 도시형생활주택(원룸형)임

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 도원스위트빌2 건물에 속한 3층 301호입니다.

1.1. 2. 교통

대중교통 이용은 도보 가능한 거리에 버스정류장이 있어 시내 및 인근 지역으로의 접근이 용이할 것으로 판단됩니다. 정확한 대중교통 노선 및 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

1.1. 3. 도로

단지 내 도로 및 인접 도로 상태는 양호한 것으로 보입니다. 건물은 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2013-10-31

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음

* 임차인: 황보광자

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2013-10-31

확정일자: 2013-10-31

배당신고일자: 2024-01-05

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 경매물건에는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 2. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2013년 7월 30일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 김원화 (2013-07-22)

* 근저당권 (을1): 농업협동조합자산관리회사 (채권액 3,360,000,000원, 2013-07-30)

* 가압류 (갑4): 아주산업 (채권액 61,330,060원, 2023-02-09)

* 근저당권 (을2): 안산세무서 (채권액 224,115,960원, 2023-07-04)

* 근저당권 (을3): 한국투자증권주식회사 (채권액 4,000,000,000원, 2023-08-18)

* 강제경매 (갑7): 아주산업주식회사 (채권액 50,261,905원, 2023-08-25) - 본건 경매개시결정

* 근저당권 (을3-1): 다올저축은행 (3번 근저당권 지분 이전, 2023-09-15)

* 압류 (갑8): 안산세무서장 (2023-11-24)

* 가압류 (갑9): 중소기업은행 (채권액 70,944,634원, 2023-12-28)

* 임의경매 (갑10): 한국양봉농업협동조합 (2024-01-10) - 수원지방법원 안산지원의 임의경매개시결정(2024타경50359)

* 압류 (갑11): 부평세무서장 (2025-03-06)

* 근저당권 (을3-2): 한국투자증권주식회사 (3번 근저당권 지분 이전, 2025-06-10)

* 근저당권 (을3-3): 한국투자증권주식회사 (3번 근저당권 지분 이전, 2025-06-10)

* 압류 (갑12): 안산시 (2025-06-19)

* 압류 (갑13): 화성세무서장 (2025-11-13)

* 근저당권 (을3-4): 미래에셋증권주식회사 (3번 근저당권 지분 이전, 2025-11-13)

* 압류 (갑14): 화성시 (2026-04-22)

총 채권액 합계: 7,716,390,654원

1.2. 3. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 선순위에 있는 권리는 없으므로, 경매 완료 후 해당 권리들은 말소될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 선부동 일대는 주거지로서 기본적인 상업시설 및 편의시설을 갖추고 있습니다. 인근에 마트, 병원, 식당 등이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 시세 동향 (JSON 분석 기반)

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 최근 (2026년 3월) 거래된 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 엘리시안 (2025년 건축, 65.43㎡): 37,900만원 (약 579만원/㎡)

* 동산맨션B동 (2011년 건축, 80.8㎡): 15,800만원 (약 196만원/㎡)

* (1130-18) (1994년 건축, 33.3㎡): 6,700만원 (약 201만원/㎡)

본 물건은 2013년에 건축된 42.23㎡(약 12.78평)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 건축 연식 및 면적을 고려할 때, 동산맨션B동(2011년 건축, 80.8㎡, 15,800만원)과 유사한 시세 형성 가능성을 보입니다. 그러나 신축 건물인 엘리시안의 높은 시세는 지역 전반의 가격 상승 가능성을 시사합니다. 감정가 150,000,000원은 시장 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 정확한 가치는 개별 물건의 상태 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행, 음식점 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 소재할 가능성이 높습니다. 정확한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 3. 기타

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 거주에 적합한 형태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 특이사항

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 형성되어 있을 수 있습니다.

* 등기부상 채권 총액이 약 77억원 이상으로, 물건의 감정가(1.5억원)를 훨씬 초과하는 심각한 과다채무 상태입니다. 이는 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 2. 법적/물리적 하자

제공된 정보에는 건물 자체의 구조적 하자나 법적 문제에 대한 명확한 언급이 없습니다. (감정평가서 요약 요항표에 '공부와의 차이', '기타참고사항' 등이 있으나 구체적인 내용은 생략되어 있습니다.)

1.5. 3. 혐오시설 유무

주변 부동산 정보 및 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2013년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 임차인 관련 인수 부담이 없고, 권리상 특별히 인수할 만한 사항은 없습니다. 하지만 등기부상 채권 총액이 77억원 이상으로 매우 높아, 경매 절차가 복잡하고 예측이 어려울 수 있습니다. 감정가는 1.5억원으로 책정되었으나, 주변 시세 대비 고평가 가능성도 있으며, 다수의 근저당 및 압류, 가압류가 설정되어 있어 낙찰 후에도 관련 절차가 복잡하게 이어질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2013년) 건물로 즉시 거주하거나 임대가 가능합니다.

* 임차인 인수 부담이 전혀 없어 낙찰자가 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 150,000,000원으로 책정되어 있으며, 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 고려할 때, 42.23㎡ 면적과 2013년 건축 연식을 감안하여 시세는 대략 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 등기부상의 총 채권액이 매우 높은 점, 강제경매 개시의 주체, 추후 발생 가능한 복잡한 권리관계 해소 과정 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.