나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [6] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 건물 개요

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (6)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 3층305호

건물명: 도원스위트빌2

건축년도: 2013년

건물구조: 철근콘크리트구조

총층수: 10층 (본건은 3층)

주용도: 공동주택 (도시형생활주택, 원룸형)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 지분면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

건물 전용면적: 42.23㎡ (약 12.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 관련 정보

감정가: 150,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 도시형생활주택(원룸형)임

물건명세서 작성일: 2026-06-01

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 소재한 경기도 안산시 단원구 선부동 일대는 주거, 상업, 일부 공업 지역이 혼재된 생활권입니다. 도원스위트빌2는 공동주택 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통망

주변으로 다수의 시내버스 노선이 운행하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 지하철역으로는 안산선(4호선)의 초지역 또는 고잔역 등이 있으나, 환승 또는 도보 이동 시 다소 거리가 있을 수 있습니다.

2.3. 생활 편의시설

단지 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 각종 상점, 마트, 병원, 학교 등이 근거리에 위치하고 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다. (예: 홈플러스, 안산중앙병원 등)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소 기준 권리 및 주요 권리)

본 물건의 말소기준 권리는 2023년 8월 25일 접수된 아주산업주식회사의 강제경매개시결정(갑5, 사건번호: 2023타경60281)입니다.

그 이전 및 동일 일자에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 등기 내용:

* 소유권보존: 김원화 (2013-07-22)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2013-07-30)

* 가압류: 아주산업 (2023-02-09)

* 근저당: 안산세무서 (2023-07-04)

* 근저당: 한국투자증권주식회사 (2023-08-18)

* 강제경매: 아주산업주식회사 (2023-08-25) - 본건 경매개시

* 그 외 다수의 압류, 가압류, 근저당 이전 등기 (을1, 을2, 을3, 을3-1~4, 갑6~갑12 등)

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 정

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-25

* 확정일자: 2021-12-28

* 주택임차권 등기일자: 2024-03-25 (을4)

* 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

* 따라서 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

3.3. 매각 후 소멸 권리 여부

등기부상 최선순위 권리인 아주산업주식회사의 강제경매개시결정(갑5, 2023-08-25)보다 선순위에 있는 권리는 없습니다. 따라서 강제경매로 인해 해당 강제경매보다 후순위로 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등) 및 정 임차인의 주택임차권 등기(을4, 2024-03-25)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 시세 및 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 단지들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 엘리시안 (2025년 건축, 65.43㎡, 4층): 37,900만원 (2026년 3월 거래)

* 동산맨션B동 (2011년 건축, 80.8㎡, 2층): 15,800만원 (2026년 3월 거래)

* (1130-18) (1994년 건축, 33.3㎡, 1층): 6,700만원 (2026년 3월 거래)

4.2. 단위 면적당 시세 비교

본건의 전용면적은 42.23㎡이며, 감정가는 150,000,000원입니다. 이는 3.3㎡당 약 1070만원, 1㎡당 약 355만원 수준입니다.

제공된 최근 실거래가와 비교 시,

* 엘리시안 (2025년 건축): 약 579.5만원/㎡ (신축, 대형 평형으로 추정되며 본건과 직접 비교 어려움)

* 동산맨션B동 (2011년 건축): 약 195.5만원/㎡ (본건보다 노후 및 면적 큼)

* (1130-18) (1994년 건축): 약 201.2만원/㎡ (본건보다 노후 및 면적 작음)

4.3. 감정가 대비 시세 평가

본 건은 2013년 건축된 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례에서 확인되는 1㎡당 200만원 초반대의 시세를 고려할 때, 본건의 감정가(1㎡당 약 355만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 신축 건물인 엘리시안의 높은 가격은 직접적인 비교 대상으로 부적절해 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 형태 및 특징

본건은 도원스위트빌2라는 공동주택 단지 내에 위치한 3층 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 주거 형태입니다. 2013년에 건축되어 내부 시설 및 설비는 비교적 최신 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 지역 특징

선부동 일대는 안산시의 주요 생활권 중 하나로, 다양한 편의시설과 교통망을 갖추고 있어 주거 기능이 잘 발달되어 있습니다. 또한, 주변에 안산 산업단지 등이 위치하고 있어 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준히 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

등기부상 다수의 압류, 가압류, 근저당 등이 설정되어 있어 권리 관계가 복잡합니다. 비록 말소기준 권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 경매 절차 중 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 변동성으로 인해 예상과 다른 낙찰가 형성이 이루어질 수 있습니다. 또한, 금리 변동 및 지역 경제 상황 등이 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타

본건과 같이 도시형생활주택(원룸형)의 경우, 건물 자체의 관리 상태나 향후 관리 주체와의 관계 등이 주거 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 정보만으로는 파악하기 어려운 건물 하자에 대한 위험도 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동 소재 도원스위트빌2 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 임차인이 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 되는 장점이 있습니다. 또한 2013년 건축된 비교적 현대적인 건물이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 매우 높으며, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수 (인수 보증금 0원)

* 2013년 건축된 비교적 현대적인 건물 (원룸형)

* 안산시 선부동의 주거지 내 위치

* 향후 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원이며, 1㎡당 약 355만원 수준입니다.

주변 최근 실거래가 분석 결과, 유사한 시기의 다세대주택(원룸형)의 시세는 1㎡당 약 200만원 초반대로 나타났습니다. 본건은 2013년 준공으로 이보다는 높은 가격 형성이 가능하나, 감정가는 다소 높다고 판단됩니다.

따라서, 본건의 적정 시장 가치를 1㎡당 약 250만원 ~ 300만원 범위로 추정할 때, 42.23㎡ 기준 예상가는 약 105,575,000원 ~ 126,690,000원 수준으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없고 권리 관계도 비교적 명확하게 소멸될 것으로 예상되므로, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 예상 입찰가는 128,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.