나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [4] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 3층303호 (신규 주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13)

1.2. 건물정보

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

* 준공연도: 2013년 (사용승인일: 2013-07-18)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평) (전용면적)

* 토시면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

* 토지 지분: 11.5294㎡

* 건물 지분: 42.23㎡

* 총 층수: 10층 중 3층

1.3. 매각정보

* 사건번호: 안산지원 2023타경60281 (4)

* 감정가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 아OOOOOOOO

1.4. 특이사항

* 중복사건, 공동담보 물건임.

* 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 도원스위트빌2라는 다세대주택 건물 내 3층에 소재함.

* 건물은 2013년에 준공되어 약 13년 경과되었으며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 상태임.

* 주변은 일반적인 주거지역으로 형성되어 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨. (감정평가요약서 상 '위치 및 주위환경 1')

2.2. 교통상황

* 대중교통 이용이 용이한 지역으로 판단됨. (감정평가요약서 상 '교통상황 1')

* 인근 도로망을 통한 차량 진출입이 편리할 것으로 보임. (감정평가요약서 상 '인접 도로상태등 1')

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물)

* 소유권보존: 김원화 (2013-07-22)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2013-07-30, 3,360,000,000원) - 최선순위 권리

* 가압류: 아주산업 (2023-02-09, 61,330,060원)

* 근저당권: 안산세무서 (2023-07-04, 224,115,960원)

* 근저당권: 한국투자증권주식회사 (2023-08-18, 4,000,000,000원)

* 강제경매: 아주산업주식회사 (2023-08-25, 50,261,905원, 사건번호: 2023타경60281) - 본 경매 물건

* 기타 다수의 근저당권, 가압류, 압류 (안산세무서, 부평세무서, 안산시, 화성세무서, 화성시 등) 권리 존재.

3.2. 채무 총액

* 등기부상 모든 채무 합계: 약 7,716,390,654원 (77억 1천 6백 39만 6백 54원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 100,000,000원 (1억원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-11

* 확정일자: 2022-03-24

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석상 본 물건 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않음. 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자는 명도 대상이 될 수 있으나, 보증금 관련 법적 검토 필요.

4. 상권분석

* 선부동 지역은 안산시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 다양한 편의시설과 생활 기반을 갖추고 있음.

* 도시형생활주택(원룸형)으로서는 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 교통 접근성이 양호하여 임대 수요가 있을 수 있음.

* 인근에 다수의 상가 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높음. (감정평가요약서 상 '이용상태 1', '기타참고사항(임대관례 및 기타) 1')

5. 생활정보

* 건물 내 설비로는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있을 것으로 보임. (감정평가요약서 상 '설비내역 1')

* 주변 교육시설, 의료시설, 공공시설 등 생활 인프라 이용이 편리한 입지.

* 단원구 선부동은 안산시의 주거 중심지 중 하나로, 상대적으로 안정적인 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 막대한 채무 부담: 등기부상 총 채무액이 약 77억원으로 감정가 1.5억원에 비해 현저히 높아, 경매 절차의 복잡성 및 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 내포함.

* 경매 가격 변동성: 감정가 대비 낙찰가가 결정되므로, 실제 낙찰가는 달라질 수 있으며, 유찰 시 가격 조정될 가능성 있음.

* 건물 노후화: 2013년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

* 혐오시설 존재 가능성: (위치 기반 검색 시, 대규모 혐오시설이 인접해 있다는 명확한 정보는 없으나) 단원구 일부 지역 특성상 산업단지 등과의 인접성으로 인한 소음, 악취 등의 잠재적 문제 여부는 추가 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 비교적 양호한 입지와 최신 준공연도를 가지고 있습니다. 하지만 등기부상 확인되는 채무 총액이 약 77억원에 달하여 감정가 1.5억원과 비교할 때 매우 높은 수준입니다. 이는 본 물건이 상당한 부채 문제를 안고 경매에 나왔음을 시사합니다. 임차인은 대항력이 없으며 보증금 또한 인수되지 않아 명도 및 금전적 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 과도한 채무 규모는 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 증가시키는 요인이 될 수 있으므로, 철저한 권리관계 조사와 함께 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 경매 시장의 특성을 활용한 시세 차익 기대: 과도한 채무와 강제경매 개시로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 소형 주거 공간으로서의 수요: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 전용면적 약 13평의 원룸형 주택은 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 선부동 지역은 안산시의 주요 주거 지역으로, 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 150,000,000원

* 현 시세 분석: 제공된 주변 매매 JSON 정보는 동일 건물이 아닌 개별 건물들의 거래 사례이며, 연식 및 면적 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 도시형생활주택(원룸형)의 경우, 연식(2013년), 입지, 면적(약 12.77평)을 종합적으로 고려할 때 감정가 1.5억원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 총 채무액이 감정가를 훨씬 초과하는 점, 그리고 본 건이 강제경매로 진행되는 점을 감안할 때, 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 투자 관점에서, 현재 감정가 수준에서 낙찰받는다면 시세 대비 경쟁력 있는 취득이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 철저한 사전 조사와 함께 위험 요소를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 150,000,000원 (1억 3천 5백만원 ~ 1억 5천만원)

* 상기 범위는 물건의 잠재적 가치와 현재 시장 상황, 그리고 경매 물건의 특성(과도한 채무)을 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.