나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 2층201호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-사무실과 작업장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15, 도원스위트빌2 2층 201호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13, 2층 201호)

용도: 업무시설 (건축물대장상 주용도는 공동주택이나, 현재 사무실 및 작업장으로 이용 중)

감정가: 602,000,000원

토지 면적: 76.49㎡ (약 23.14평)

토지 지분: 76.4908㎡

건물 면적: 280.17㎡ (약 84.75평)

건물 지분: 280.17㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 아주산업주식회사 (등기부등본상 갑20)

특이사항: 중복 사건, 공동 담보 물건

주의사항: 사무실과 작업장으로 이용 중임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 인근은 다양한 종류의 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역으로 파악됩니다. 서해선 달미역이 인근에 있으며, 다양한 버스 노선이 운행 중입니다.

* 인접 도로상태: 물건지까지 차량 접근이 가능하며, 도로 상태는 양호한 것으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 지역은 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 성장관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 1: (주)도원하우징

보증금: 5,000,000원

차임: 230,000원

전입일자(사업자등록일자): 2019-01-11

대항력: 없음

* 임차인 2: 강 (은성테크)

보증금: 15,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자(사업자등록일자): 2023-03-29

확정일자: 2023-12-19

배당신고일자: 2023-12-22

대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 김원화 (2013-07-22)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (234,000,000원, 2013-07-30)

* 근저당권: 김효숙 (100,000,000원, 2023-07-11)

* 근저당권: 안산세무서장 (224,115,960원, 2023-07-26)

* 근저당권: 한국투자증권주식회사 (4,000,000,000원, 2023-08-18)

* 근저당권 이전 등 (다올저축은행, 한국투자증권주식회사, 미래에셋증권주식회사 등)

* 강제경매 개시: 아주산업주식회사 (2023-08-25, 사건번호: 2023타경60281)

* 임의경매 개시: 한국양봉농업협동조합 (2024-01-10, 사건번호: 2024타경50298)

* 압류: 안산시, 안산세무서장, 화성세무서장, 화성시 등 다수

* 가압류: 중소기업은행 (70,944,634원, 2023-12-28)

* 등기부 채권 총액: 4,629,060,594원. 이는 감정가를 크게 상회하는 금액입니다.

* 권리분석 소견: 현재 등기부상 모든 권리는 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인들은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 과정이나 매각 후 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건이 위치한 선부동 일대는 과거 상권이 활성화되었던 지역으로, 최근 재개발 및 신안산선 개통 등 개발 호재로 인해 상권 회복 및 성장의 잠재력을 지니고 있습니다. 롯데마트 선부점이 위치하는 등 생활 편의시설 및 상업 시설이 다양하게 분포되어 있습니다.

* 업종 현황: 인근에 다양한 상가 건물과 상점들이 밀집해 있어, 상권 내 유동 인구가 존재하며, 이는 임대 수요와 관련이 있습니다.

* 상권 특징: 제조형 산단 및 배후 주거 단지의 영향을 받는 상권으로, 아파트 단지가 많아 상권 안정성에 기여하는 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 주거 및 업무 환경: 도원스위트빌2는 공동주택으로 등록되어 있으나, 현재 사무실 및 작업장으로 이용되고 있어 업무 시설로서의 기능도 수행하고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 롯데마트 선부점을 비롯한 다양한 상업시설과 생활 편의시설이 있어 생활하기 편리한 환경을 제공합니다.

* 녹지 및 휴식 공간: 화정천이 인근을 흐르고 있으며, 하천 정비 사업으로 인해 생태 하천 및 산책로 등이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 서해선 달미역이 인근에 있으며, 여러 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상의 총 채권 금액이 감정가를 훨씬 초과하는 46억 원대 이상으로, 이는 채무 불이행의 위험이 높음을 시사합니다.

* 중복 경매 및 공동 담보: 여러 건의 경매가 중복으로 진행되거나 공동 담보로 묶여 있어, 경매 절차 및 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 용도 혼동 가능성: 건축물대장상 주용도는 공동주택이나, 현재 업무시설로 이용 중이라는 점에서 향후 용도 관련 규제나 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 전세 사기 관련 이슈: 과거 '도원스위트빌 Ⅰ~Ⅲ차' 건물에서 대규모 전세 사기 사건이 발생했던 이력이 있어, 동일 건물군(도원스위트빌)에 대한 잠재적 위험 요소를 인지할 필요가 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 업무시설(등기부상 공동주택)로, 감정가 6억 2백만 원에 경매 진행 중입니다. 물건은 중복 경매 및 공동 담보로 묶여 있으며, 등기부상 채권 총액이 46억 원을 초과하는 매우 높은 수준입니다. 현재 사무실 및 작업장으로 이용되고 있으나, 건축물대장상 주 용도는 공동주택으로 되어 있어 용도상의 혼선이 있을 수 있습니다. 과거 동일 건물군에서 대규모 전세 사기 사건이 발생했던 이력이 있다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 긍정적인 측면으로는 선부동 일대의 상권 회복 가능성, 개선된 교통망, 주변 편의시설 접근성 등이 있습니다. 다만, 과도한 채무 총액과 중복 경매 이슈는 투자의 주요 리스크 요인으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 상권 회복 및 성장 잠재력: 선부동 일대의 재개발 및 신안산선 개통 등은 향후 지역 상권 활성화와 더불어 부동산 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 편리한 생활 인프라: 롯데마트 등 다양한 편의시설과 잘 갖춰진 교통망은 거주 및 업무 환경의 편의성을 높입니다.

* 생태 하천 인접: 화정천변의 정비된 산책로와 녹지 공간은 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 낮은 인수 보증금: 현재 파악된 임차인들의 보증금은 모두 인수되지 않아, 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 602,000,000원이나, 등기부채권 총액이 46억 원을 넘어서는 등 과도한 채무 구조를 가지고 있습니다. 또한, 동일 건물군에서의 전세 사기 이력과 용도 불일치 가능성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 물건의 실거래가 추이, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 개발 계획 및 시장 동향에 대한 심층적인 분석이 필요합니다. 다만, 인수되는 보증금이 0원임을 감안하면, 권리 관계를 면밀히 재확인하고 리스크를 감수한 투자라면 감정가의 50~70% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 보수적인 접근이며 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.