나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [5] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-본 건물은 '전세사기피해자주택'으로 피해주택에 대한 우선매수권이 '한국토지주택공사'에게 양도되었음(전세사기 피해자도 우선매수권 행사가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 안산지원 2023타경60281 (5)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 3층304호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 13)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 아OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

건물면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

건물지분: 42.23㎡ (약 12.77평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (2013년 7월 사용승인)

총 층수: 10층 (해당 물건은 3층)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 150,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건이 소재한 경기도 안산시 단원구 선부동은 일반적인 주거지역으로, 인근에 공동주택 및 상업시설이 혼재되어 있습니다.

건물 자체는 '도원스위트빌2'라는 집합건물 내에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건의 정확한 대중교통 접근성 정보는 제공되지 않았으나, 선부동 일대는 안산시의 주요 교통망에 속해 있어 시내버스 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 차량 이용 시, 인근 도로를 통해 타 지역으로의 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

주변 지역 검색 결과, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(김원화, 2013.07.22) 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있습니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2013.07.30, 3,360,000,000원), 안산세무서 (2023.07.04), 한국투자증권주식회사 (2023.08.18, 4,000,000,000원), 다올저축은행 등 (2023.09.15)

* 가압류: 아주산업 (2023.02.09, 61,330,060원), 중소기업은행 (2026.04.22, 70,944,634원)

* 압류: 안산세무서장 (2023.11.24), 부평세무서장 (2025.03.06), 안산시 (2025.06.19), 화성세무서장 (2025.11.13), 화성시 (2026.04.22)

* 강제경매: 아주산업주식회사 (2023.08.25)

* 임의경매: 한국양봉농업협동조합 (2024.01.10)

등기부상 채권 총액은 약 7,716,390,654원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 3명의 임차인이 등록되어 있으나, 모두 대항력이 없습니다.

* 임차인: CUIM * (전입 2015.10.20), 김용걸(JINYOUGJIE) (전입 2015.12.02), 최윤지 (개명전 최미화) (전입 2015.12.02)

* 보증금: CUIM * (0원), 김용걸(JINYOUGJIE) (0원), 최윤지 (70,000,000원)

* 차임: 모두 0원

* 확정일자: 최윤지 (2015.10.19)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 존재하지 않습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건의 시세는 다음과 같이 추정됩니다.

* 엘리시안 (2025년식, 65.43㎡): 3.79억원 (약 579만원/㎡)

* 동산맨션B동 (2011년식, 80.8㎡): 1.58억원 (약 196만원/㎡)

* (1130-18) (1994년식, 33.3㎡): 0.67억원 (약 201만원/㎡)

본 물건은 2013년식, 전용면적 42.23㎡이며 감정가는 1.5억원 (약 355만원/㎡)입니다.

감정가 기준 평당 가격은 약 1,175만원/평입니다.

비교적 신축(2025년식)인 엘리시안은 가격이 높게 형성되어 있으나, 본건 물건(2013년식)은 이보다 낮은 가격대의 시세를 보입니다. 2011년식, 1994년식 건물들에 비해서는 감정가 기준 평당 가격이 높게 책정되어 있어, 건물 연식 및 상태를 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

본건은 전세사기 피해자주택으로, 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있다는 중대한 특이사항이 있습니다. 또한 공유자 우선매수 신고 가능성도 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 일반적인 경매 물건보다 예측이 어렵습니다.

총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어 채권자들의 권리 행사에 따른 복잡성이 존재합니다.

인수되는 보증금이 없고, 임차인들의 대항력이 없는 점은 긍정적 요인이나, 우선매수권 행사의 가능성이 가장 큰 변수입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본 물건이 위치한 선부동 일대는 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 편의점 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 및 상업시설 분포는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 파악해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전세사기 관련 사항

본 건은 '전세사기 피해자주택'으로 지정되어, 한국토지주택공사(LH) 또는 전세사기 피해자에게 우선매수권이 있습니다. 이는 최고가 매수신고인이 있더라도 우선매수권자가 해당 가격으로 낙찰받을 수 있음을 의미하며, 실질적인 낙찰이 어렵거나 낙찰받더라도 소유권 취득이 불투명해질 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. 기타 리스크

* 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 등의 특이사항이 있어 권리관계 및 매각 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 채권자 간의 복잡한 이해관계로 인한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 도시형생활주택(원룸형)으로, 일반 다세대주택과 다른 특성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 1.5억원입니다. 등기부상 채권 총액이 매우 높고, 임차인들의 대항력이 없어 인수되는 권리 부담은 적습니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 '전세사기 피해자주택'으로 지정되어 한국토지주택공사 또는 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성입니다. 이러한 우선매수권 행사 시, 본 경매 절차에서 최고가 매수인이 되더라도 소유권을 취득하지 못할 위험이 매우 높습니다. 또한 공유자 우선매수 신고 등의 가능성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 선부동 지역 내 비교적 최신 연식(2013년)의 도시형생활주택이라는 점.

* 권리관계 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점 (단, 우선매수권 행사 시 무효).

* 감정가 대비 인수되는 보증금이 없다는 점.

9. 예상 입찰가

본건은 전세사기 피해자 주택으로서 우선매수권 행사의 가능성이 매우 높아, 일반적인 경매 물건의 시세 분석만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 우선매수권 행사 시 최고가 매수인의 지위가 무효화될 수 있다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 건은 우선매수권 행사 여부 및 그 결과에 따라 입찰 전략이 달라져야 하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 만약 입찰을 진행한다면, 예상 입찰가는 감정가(150,000,000원) 수준을 기준으로, 해당 리스크를 충분히 감수한 금액으로 결정해야 합니다. 구체적인 최적 입찰가는 우선매수권 행사 가능성 및 결과, 공유자 우선매수 신고 여부 등을 면밀히 파악한 후 결정해야 할 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.