나이스옥션 법원경매 안산 2023타경60281 [3] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-도시형생활주택(원룸형)임
-전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2023타경60281 (3)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-15 도원스위트빌2 3층302호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택 원룸형)

* 감정가: 1억 5,000만원

* 토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

* 토지지분: 11.5294㎡ (약 3.49평)

* 건물면적: 42.23㎡ (약 12.76평)

* 건물지분: 42.23㎡ (약 12.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 아OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 건물정보: 본 물건은 도원스위트빌2 건물 3층 302호에 위치하며, 2013년 7월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대 주택입니다.

* 교통: 인근 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 지하철 4호선 초지역 또는 안산역을 버스 이용 시 약 10~15분 내외로 접근 가능합니다.

* 주변시설: 주변이 일반 주거지역 및 근린 상업지역으로 형성되어 있어 생활 편의 시설 접근이 용이하며, 특이 혐오시설은 인접하여 확인되지 않았습니다.

* 인근매물:

* 최근 매매 정보 1: 2026년 3월, 1088-4번지 엘리시안 (2025년 건축), 전용면적 65.43㎡, 3억 7,900만원에 거래. (약 586만원/㎡)

* 최근 매매 정보 2: 2026년 3월, 1108-16번지 동산맨션B동 (2011년 건축), 전용면적 80.8㎡, 1억 5,800만원에 거래. (약 195만원/㎡)

* 최근 매매 정보 3: 2026년 3월, 1130-18번지 (1994년 건축), 전용면적 33.3㎡, 6,700만원에 거래. (약 201만원/㎡)

* 시세분석: 본 물건(42.23㎡)의 감정가는 1억 5,000만원(약 355만원/㎡)입니다. 최신 건축물인 엘리시안의 시세는 높게 형성되어 있으나, 오래된 다세대 주택들의 거래가는 195만원/㎡ ~ 201만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가가 비교적 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 시세 대비 적정 가격인지 신중한 판단이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 7월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리로 추정되며, 본 경매 사건(갑5 강제경매)으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 을2 근저당권, 을3 근저당권 및 하위 권리들, 갑2 가압류, 갑5 강제경매, 갑6~갑15 압류 및 가압류, 임의경매 등 (본 경매 사건으로 소멸)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 정보 상으로는 지상권이 명시되어 있으며, 이는 매각 후에도 존속할 수 있습니다.

* 주택임차인 현황:

* 임차인: CUIX *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-02-01

* 대항력: 없음

* 임차인: ZHAOH *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-06-07

* 대항력: 없음

* 임차인: ZHAOS *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 최 (CUIXIANGLAN)

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 157,500원

* 전입일자: 2018-02-01

* 확정일자: 2018-02-01

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음 (권리분석상 명시)

* 비고: 주택임차권(을4) 등기 2024-03-26, 권리금액 63,000,000원.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 주의 문구: 최향란 임차인은 2018년에 전입일자 및 확정일자를 받았으나, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고 전세사기피해자 지원 관련 특별법에 따른 우선매수권 행사 가능성이 있으므로, 낙찰 후 임차인과의 관계 및 법적 권리 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 안산시 단원구 선부동은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 특히 도시형생활주택(원룸형)의 수요가 꾸준한 곳으로 파악됩니다.

* 주변 시설: 해당 물건지 인근은 일반 주거지역 및 근린 상업지역으로 형성되어 있어 생활 편의성이 양호하며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 임대 수요: 본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로서, 1인 가구 및 직장인을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 노선이 다수 운행 중이며, 지하철 4호선 초지역 또는 안산역까지 버스로 약 10~15분 내외 소요됩니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

* 주거환경: 본 물건이 속한 도원스위트빌2는 다세대 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변 상가 및 주택 단지가 혼재되어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 과도한 채무: 총 등기부 채권 총액이 77억 7,939만 654원으로, 감정가 1억 5,000만원 대비 매우 높아 경매 진행 과정에서 예기치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 다수의 권리관계: 근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등 다수의 권리가 설정되어 있어 권리 분석이 복잡하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 세밀한 확인이 필요합니다.

* 전세사기 피해자 관련 법규 적용: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있어, 입찰 경쟁 및 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 중복 사건 및 공유자 우선매수: 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하며, 공유자 우선매수 신고 가능성도 있어 경매 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성: 최향란 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되었으나, 2018년 확정일자 및 2024년 주택임차권 등기가 존재하므로, 법적 권리 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인 및 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 대상 임대 수요가 기대되는 입지입니다. 그러나 70억 원이 넘는 과도한 채무, 복잡한 권리 관계, 그리고 전세사기 피해자 관련 법규 적용 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 임차인 최향란 씨의 경우 대항력이 없는 것으로 명시되었으나, 2018년 확정일자와 2024년 주택임차권 등기가 존재하여 법적인 불확실성이 존재합니다. 따라서 신중하고 면밀한 검토 후에 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 선부동 지역의 1인 가구 대상 꾸준한 임대 수요.

* 도시형생활주택으로서의 잠재적 임대 수익성.

* 높은 리스크 요인들을 고려한 감정가 대비 저가 낙찰 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 1억 5,000만원.

* 최근 유사 물건 매매가 분석: 본 물건(42.23㎡)의 감정가는 약 355만원/㎡입니다. 인근의 오래된 다세대 주택(33.3㎡ ~ 80.8㎡)의 최근 매매가는 약 195만원/㎡ ~ 201만원/㎡ 수준으로, 이는 본 물건의 감정가보다 낮은 수준입니다.

* 고려사항: 과도한 채무, 복잡한 권리 관계, 전세사기 관련 법규 적용 가능성 등 높은 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

* 예상 입찰가: 100,000,000원 (1억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.