나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [4] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경2701 (4)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12, 2층 201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 59,000,000원

토지면적: 11.48㎡ (토지지분 11.479㎡)

건물면적: 18.15㎡ (건물지분 18.15㎡)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

건물 정보:

건축년도: 2012년

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 4층

해당 층: 2층

전용면적: 18.15㎡ (약 5.5평)

총 건물 연면적: 493.54㎡

총 대지 면적: 269.2㎡

1.1. 입지조건

주위 환경

"매화초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 주로 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합 건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 지하철 4호선 상록수역이 위치해 있어 교통이 편리합니다.

도로 상태

본 건물은 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (반월신용협동조합, 2013-06-03 접수, 650,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

강제경매 개시 결정

갑3 강제경매 (이지환, 2024-06-25 접수, 55,000,000원)로 본 경매가 진행 중입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김초원

보증금: 58,000,000원 (1차 증액분 3,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2019-08-29

배당신고일자: 2024-09-04

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

특이사항

공동담보, 별도등기 사항이 있습니다.

주의사항

대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

물건 유형

본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 및 소형 주거 수요층에게 적합한 상품입니다.

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 건물들의 매매가는 다음과 같습니다.

* 다솜팰리스 (2014년식, 68.105㎡): 2026년 3월 18,000만원

* 삼성아트빌A동 (2012년식, 75.28㎡): 2026년 3월 20,000만원

* TRHOUSE (2013년식, 36.595㎡): 2026년 3월 12,900만원

이 중 TRHOUSE의 경우, 면적(36.595㎡)과 건축년도(2013년)가 본 건과 유사한 점이 있어 참고할 만합니다. TRHOUSE의 거래가(12,900만원)를 기준으로 면적당 단가를 산정하면 약 1,164.5만원/평 수준입니다.

본 건의 감정가(5,900만원)는 18.15㎡ (약 5.5평) 기준 약 1,070만원/평으로, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가될 수 있으나, TRHOUSE의 높은 가격대를 고려하면 다소 보수적인 감정가로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설

"매화초등학교"가 인근에 있으며, 상록수역(4호선) 접근이 용이하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경

주변이 학교, 공원 등과 함께 다양한 형태의 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 별도등기

대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하여 토지 이용 및 소유권 행사에 잠재적인 제약이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

공동담보

본 건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 담보 물건의 경매 결과 등이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

내부 이용 상태

관계인 부재로 인해 현장 조사가 제한적으로 이루어졌으며, 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 평가와 다를 수 있습니다.

건물 연식

2012년 준공된 건물로, 10년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 감정가 5,900만원으로 소액 투자가 가능한 물건입니다. 상록수역 역세권에 위치하며, 주변 주거 환경이 양호한 편입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 별도등기와 공동담보 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 소형 주거 상품

지하철 4호선 상록수역과의 접근성이 좋고, 1인 가구 수요에 맞는 소형 면적이라는 점에서 투자 매력이 있습니다.

시세 대비 잠재적 가치

제공된 주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 시세 대비 낮은 편에 속할 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

명도 리스크 낮음

임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 59,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적대의 TRHOUSE(36.595㎡)가 12,900만원에 거래되었으며, 이를 바탕으로 추산한 본 건의 예상 시세는 약 6,000만원 ~ 6,500만원 범위로 판단됩니다.

토지 별도등기 등의 리스크 요소를 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 59,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 단, 실제 현장 조사 및 권리 관계에 대한 심층적인 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권유드립니다.

주변 시설에 대한 혐오시설 유무는 외부 지도 서비스 검색이 불가능하여 분석에서 제외되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.