나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [14] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경2701 (14)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12, 3층 305호

용도: 도시형생활주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

토지 지분: 14.44㎡

건물면적: 22.83㎡ (약 6.90평)

건물 지분: 22.83㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있음.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 주로 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 형성된 전형적인 주거지대입니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측으로 직선거리 약 400미터 지점에 지하철 4호선 상록수역이 위치해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2013년 6월 3일 접수된 반월신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

등기부상 권리 내역

소유권보존 (갑1)

근저당권 (을1) - 말소기준권리

소유권이전 (갑2)

주택임차권 (을2) - 임차인 표 (보증금 48,000,000원) - 말소예정

강제경매개시결정 (갑3) - 채권자 이지환 (2024타경2701) - 말소예정

총 등기부채권액

등기부상 채무 총액은 698,000,000원입니다.

인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

임차인 현황

임차인: 표

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 10월 25일

확정일자: 2019년 10월 04일

배당신고일자: 2023년 11월 21일

대항력: 없음

비고:

임차인: 표 (1차 보증금 증액분)

보증금: 58,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 10월 25일

확정일자: 2021년 09월 23일

배당신고일자: 2023년 11월 21일

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 3,000,000원

인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

주거 밀집 지역

본 물건은 안산시 상록구 이동 지역 내에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 원룸, 주상복합건물 등이 밀집한 전형적인 주거 상권입니다.

생활 편의시설

인근에 매화초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

상록수역을 중심으로 형성된 상업 지구의 편의시설 이용이 가능합니다.

입지 특성

지하철 4호선 상록수역이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 직주근접성이 중요한 직장인 수요층에게 매력적입니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 마감

본 물건은 철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕을 가진 4층 건물 내 3층 305호입니다. (총 17세대)

외벽은 벽돌형 타일, 돌붙임, 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시로 마감되었습니다.

이용 현황

해당 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로, 방 1개와 화장실 1개로 구성되어 있어 1인 가구에 적합합니다.

설비 내역

보일러 설비에 의한 개별난방 구조입니다.

위생 설비, 급배수 설비, 출입구 보안 개폐 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설

교육 시설: 매화초등학교가 인근에 위치합니다.

교통 시설: 버스정류장 및 지하철 4호선 상록수역이 가까이 있습니다.

혐오 시설: 주변 지역 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

별도등기 존재

대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 점은 소유권 관계나 토지 사용 권원 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 이는 잠재적인 리스크 요소로 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제한

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 이 외에도 시가지경관지구, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

내부 이용 상태 확인 제약

관계인 부재로 인해 내부 이용 상태가 건축물 현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

소액 임차인과의 관계

본 건의 임차인 표 씨는 대항력이 없으나, 법적인 절차에 따라 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 다만, 본 건에서는 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 이동의 역세권 및 학세권에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)입니다. 매화초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수하며, 상록수역을 통해 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정이어서 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

다만, 대지권 관련 별도등기는 반드시 추가 확인이 필요한 부분이며, 건축물대장상 면적과 실제 내부 이용 상태 간의 차이 가능성도 유의해야 합니다.

1인 가구 수요가 꾸준한 지역의 소형 주택이라는 점에서 임대 수익이나 시세 차익을 노리는 투자자에게 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지

지하철 4호선 상록수역이 도보 거리에 있어 출퇴근이 용이하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요소입니다.

학세권 단지

매화초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 이는 가족 단위 수요층에게도 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

소형 평형의 희소성

전용면적 22.83㎡의 소형 원룸형 주택은 1인 가구 수요가 꾸준하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

합리적인 감정가

감정가 70,000,000원은 주변 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 잠재력도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 지역 내 다세대주택의 경우 전용면적 기준 ㎡당 약 264만원에서 352만원 수준으로 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 22.83㎡이므로, 이를 환산하면 약 59,284,000원(264만원/㎡ 적용 시)부터 약 80,465,000원(352만원/㎡ 적용 시) 범위로 추정됩니다.

감정가가 이 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점을 감안할 때, 유찰 없이 진행될 가능성도 있습니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 근처인 70,000,000원에서 75,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

적극적으로 입찰에 참여할 경우, 주변 시세 상단과 감정가를 고려하여 80,000,000원까지도 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 및 실제 입찰 시 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.