나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [9] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경2701 (9)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 2층206호

용도: 도시형생활주택

감정가: 59,000,000원

토지면적: 11.48㎡ (약 3.47평)

토지지분: 11.479㎡ (약 3.47평)

건물면적: 18.15㎡ (약 5.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주로 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 4호선 상록수역이 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(매화초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 성경희 (2013-06-03)

* 근저당: 반월신용협동조합 (2013-06-03, 650,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 김동민 (2014-06-05, 매매)

* 주택임차권: 김영성 (2024-12-30, 55,000,000원) - 말소 예정 (전입 2022-01-04, 확정 2021-12-31)

* 강제경매: 이지환 (2024-06-25, 55,000,000원) - 말소 예정 (본 경매 사건)

* 총 채권액: 705,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김영성

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-04

* 확정일자: 2021-12-31

* 배당신고일자: 2024-08-20

* 대항력: 없음 (본 경매로 인해 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있으나, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

해당 물건은 주거 지역에 위치하고 있으며, 주변에 학교, 원룸, 다세대주택, 상가 등이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 매화초등학교와 인접해 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 것으로 보이며, 상록수역이 인근에 있어 직장인 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 매화초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 상록수역을 중심으로 형성된 상업지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교통: 버스정류장이 도보 거리에 있으며, 지하철 4호선 상록수역 이용이 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 조사가 필요합니다. 이는 토지 이용권이나 소유권에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요소입니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가서상 관계인 부재로 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하고 건축물현황도 및 탐문조사, 일반적인 상황을 기준으로 평가되었습니다. 실제 현황과 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

* 건축물 연식: 건물 준공 연도가 2013년으로 비교적 신축에 해당하지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 이동에 위치한 도시형생활주택으로, 초등학교와 지하철역이 인접하여 주거 및 교통 환경이 비교적 양호합니다. 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없으나, 토지 관련 별도등기 및 내부 상태 미확인 등의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 낙찰 후 명도 대상자가 없을 것으로 예상되나, 정확한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 평형의 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력이 있습니다.

* 상록수역 인근의 역세권 입지로, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 주변에 학교가 있어 학생 또는 직장인 임차 수요 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 분석 결과, 유사 건물(TRHOUSE, 36.595㎡)이 2026년 3월 12,900만원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 352,500원의 시세에 해당합니다. 이 시세를 본 물건의 전용면적(18.15㎡)에 적용할 경우, 약 6,400만원의 시장 가치를 산출할 수 있습니다.

본건의 감정가는 59,000,000원이며, 제공된 시세 분석 결과와 유사한 수준입니다. 다만, 토지 관련 별도등기 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 타당하며, 약 55,000,000원에서 60,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 물건의 실제 상태, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.