나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [16] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 북측으로 제시외 발코니확장 부분이 존재(감정평가서 참조)
2. 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경2701 (16)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 238,000,000원

토지면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

토지지분: 49.96㎡ (약 15.11평)

건물면적: 78.99㎡ (약 23.89평)

건물지분: 78.99㎡ (약 23.89평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축년도: 2012년

2. 입지조건

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 주로 유사규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태

건물은 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을1 근저당권(반월신용협동조합, 650,000,000원)입니다.

주요 권리 내역

등기부채권 총액은 650,000,000원입니다. 강제경매는 이지환 채권자에 의해 55,000,000원의 채권으로 신청되었습니다(2024타경2701).

임차인 현황

* 임차인: 백영민

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-07

* 확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 보증금 인수 없음

* 임차인: 백남현

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-07

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 보증금 인수 없음

인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 지상권 개요에 대한 별도 정보는 없습니다.

특이사항

* 공동담보, 별도등기 물건입니다.

* 북측으로 제시외 발코니 확장 부분이 존재합니다 (감정평가서 참조).

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있습니다.

4. 상권분석

주변 시세 동향

최근 인근 지역 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 다솜팰리스 (2014년식, 68.105㎡): 2026년 3월 180,000,000원

* 삼성아트빌A동 (2012년식, 75.28㎡): 2026년 3월 200,000,000원

* TRHOUSE (2013년식, 36.595㎡): 2026년 3월 129,000,000원

본 물건과 유사한 면적(약 75㎡)의 최근 실거래가 평균 약 200,000,000원으로 추정됩니다.

건물 구성

해당 건물은 도시형생활주택(원룸형 16세대)과 다세대주택(1세대)으로 총 17세대가 거주하고 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

* 교육시설: 매화초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 남동측 약 400m 거리에 상록수역(4호선)이 있어 지하철 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 가깝습니다.

* 기타: 주거지역으로 다양한 편의시설(마트, 식당 등)이 근거리에 분포하고 있습니다. 주변에 공원도 위치합니다.

건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 외벽은 벽돌형 타일, 돌붙임, 페인팅 등으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 구성되어 있습니다. 난방은 보일러 설비에 의한 개별난방 방식이며, 위생, 급배수, 출입구 보안 개폐 설비 등이 갖추어져 있습니다.

내부 이용상태

전유부(401호)는 원룸형 구조(방1, 화장실1)로 이용되고 있을 것으로 추정됩니다. (관계인 부재로 건축물현황도 및 탐문조사에 의거)

주변 환경

주변은 주로 주거용 건물로 구성된 조용한 주거지대입니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하여, 소유권 및 토지 사용에 관한 추가적인 법적 쟁점이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 북측으로 발코니 확장 부분이 제시외 건물로 존재하며, 이는 명도 과정이나 추후 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다.

* 공동담보: 물건 정보에 공동담보로 기재되어 있어, 본건 외 다른 담보물이 경매에 포함되었거나, 근저당권 설정 시 여러 물건이 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

* 임차인 인수: 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 이동 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 상록수역 인근에 자리하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 그러나 대지권 토지에 대한 별도등기, 제시외 발코니 확장, 공동담보 등 권리 및 물건상 다소 복잡하고 잠재적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 추가적인 권리 분석 및 현장 확인을 통해 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 환경: 상록수역(4호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다.

* 안정적인 주거지대: 매화초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 확보될 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않으므로, 권리 관계는 상대적으로 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 238,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가 평균은 약 200,000,000원 수준으로 파악됩니다. 또한, 대지권 토지의 별도등기 및 제시외 건물 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다는 시장 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.