나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [7] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.
2. 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2024타경2701 (7) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 2층 204호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정가는 63,000,000원이며, 토지 면적은 12.86㎡(약 3.89평)이고 건물 면적은 20.34㎡(약 6.15평)입니다.

토지 지분은 12.861㎡, 건물 지분은 20.335㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 이OO입니다.

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 0.00㎡입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 이동에 소재하며, 주변에는 매화초등학교가 위치해 있습니다.

인근 일대는 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 4호선 상록수역이 직선거리 약 400미터 지점에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(매화초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 6월 3일 접수된 반월신용협동조합의 근저당권(650,000,000원)입니다.

소유권보존(성경희), 소유권이전(김동민), 강제경매(이지환, 55,000,000원) 등기 등이 존재합니다.

등기부상 주택임차권(심재필, 60,000,000원)이 을2 순위로 기재되어 있으나, 전입일자(2022-09-16) 대비 확정일자(2022-08-24) 및 배당신고일자(2024-08-16)가 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 임차인 심재필의 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

등기부채권 총액은 710,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 내용이 비어있어 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

임차인: 심

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-16

확정일자: 2022-08-24

배당신고일자: 2024-08-16

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변에 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 상가 등 다양한 형태의 건물이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철역이 인근에 있어 시내 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 매화초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 상록수역을 통해 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

주거지역 내에 위치하여 조용하고 안정적인 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성: 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제20조 제1항에 따라 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 입찰 과정에서 경쟁 심화 또는 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 토지 별도등기 존재: 본건의 대지권 목적인 토지에 별도등기가 존재한다는 점은 주의해야 합니다. 해당 별도등기의 내용과 성격에 따라 향후 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3. 내부 이용 상태 확인의 한계: 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태가 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 이를 참고하여 현장 조사 등을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

4. 공유자우선매수 신고: 공유자우선매수 신고가 있다는 점은 경매 과정에서 또 다른 변수로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 안산시 상록구 이동의 주거지에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 주변 편의시설 이용이 가능하다는 장점이 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점 또한 긍정적인 요소입니다. 그러나 대지권 목적 토지의 별도등기 존재, 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성, 내부 상태 확인의 제한점 등은 주의 깊게 살펴야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 평형(원룸형)으로 1인 가구 수요에 적합하여 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 권리 분석 상 깔끔한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(36.595㎡)의 빌라가 129,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 환산 시 본건(20.34㎡)의 시세는 약 71,700,000원 내외로 추정될 수 있습니다.

그러나 본 건의 감정가는 63,000,000원으로, 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

단, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 점과 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성이 있다는 점은 중요한 변수입니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 63,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 권리관계 분석을 종합적으로 고려하여 6,500만원에서 7,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.