나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2701 [15] 경기도 안산시 상록구 이동 569-12 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하는 도시형생활주택
(다세대주택)(통칭 나경캐슬) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택,
원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400
미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호 외 16개호수로서
외벽 : 벽돌형타일 붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-15,17): 도시형생활주택(원룸형):방1, 화장실1.
기호(16): 도시형생활주택(다세대주택):방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등).

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 사항

1.1. 1. 사건번호

안산지원 2024타경2701 (15)

1.1. 2. 소재지

경기도 안산시 상록구 이동 569-12 3층306호

1.1. 3. 용도

도시형생활주택

1.1. 4. 감정가

59,000,000원

1.1. 5. 토지 면적

11. 48㎡ (약 3.47평)

1.1. 6. 토지 지분

11. 479㎡ (약 3.47평)

1.1. 7. 건물 면적

18. 15㎡ (약 5.49평)

1.1. 8. 건물 지분

18. 15㎡ (약 5.49평)

1.1. 9. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 10. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.1. 11. 채권자

이OO

1.1. 12. 특이사항

공동담보, 별도등기

1.1. 13. 특수물건정보

공동담보, 별도등기

1.2. 건물 현황

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 "매화초등학교" 남측 인근에 위치하며, 통칭 나경캐슬 내 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 주변은 유사 규모의 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 지하철 4호선 상록수역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 건물 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 3층 306호에 해당합니다. (건물 전체는 4층 규모이며, 철근콘크리트 구조입니다.)

1.2. 4. 건물 이용 상태

도시형생활주택(원룸형)으로 방 1개, 화장실 1개로 구성된 것으로 추정됩니다. (내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문조사에 의거하였습니다.)

1.2. 5. 설비 내역

개별난방(보일러 설비) 구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 출입구 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6. 토지 형상 및 이용 상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 7. 인접 도로 상태

남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(매화초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 9. 공부와의 차이

없음.

1.2. 10. 기타 참고사항

임대관계는 미상이며, 내부 이용 상태는 관계인 부재로 정확한 확인이 어렵습니다.

2. 권리분석

2.1. 임차인 현황

* 임차인: 안 훈

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-29

* 확정일자: 2020-04-23

* 배당신고일자: 2024-08-16

* 대항력: 없음

2.2. 등기부 요약

* 소유권 보존 (을구): 성경희 (2013-06-03)

* 근저당 (을구): 반월신용협동조합 (채권최고액 650,000,000원) (2013-06-03) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (갑구): 김동민 (매매) (2014-06-05)

* 강제 경매 (갑구): 이지환 (청구금액 55,000,000원) (2024-06-25) - 본건 경매개시결정

* 등기부 채권 총액: 650,000,000원

2.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 반월신용협동조합의 근저당(2013-06-03)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 안병훈은 대항력이 없으므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 본 건은 인수 보증금 합계 0원이며, 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권 특성

해당 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 상록수역을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있습니다. 도시형생활주택 및 다세대주택이 주를 이루는 지역으로, 소형 주거 공간에 대한 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

3.2. 생활 편의 시설

* 교육 시설: 매화초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 시설: 지하철 4호선 상록수역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

* 편의 시설: 일반적인 주거지 내 편의시설(마트, 식당 등)은 주변에서 이용 가능합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 대지권 관련 별도등기

물건명세서 상 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 대지권 등기 외에 토지 자체에 별도의 권리(근저당, 가압류 등)가 설정되어 있거나, 토지와 건물 간의 소유권 관계에 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다. 이 부분에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적이며, 잠재적 법적 분쟁 또는 추가적인 부담으로 이어질 수 있는 가장 중요한 리스크입니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 등기부등본상 현재 지상권 설정은 확인되지 않으나, 계약 또는 토지 이용 관련 제한 사항이 존재할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

4.3. 내부 상태 미확인

현황 조사 시 관계인 부재로 인해 정확한 내부 이용 상태 및 관리 상태를 파악하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 평가와 다를 수 있으며, 수리 또는 보수가 필요할 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 이동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 상록수역과 매화초등학교 인근의 역세권 및 학세권 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 59,000,000원이며, 전용면적 18.15㎡(약 5.49평)의 소형 주거 공간입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

그러나, '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 이 별도등기의 구체적인 내용과 법적 성격에 따라 물건 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있으며, 낙찰 후 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 역세권 소형 주거 상품

상록수역 인근의 소형 주거 상품으로서 임대 수익 또는 실거주 목적 투자 시 잠재적인 수요가 있습니다.

6.2. 시장 가격 대비 잠재적 메리트

제공된 주변 시세 자료를 분석할 때, 본 건의 감정가 또는 예상 입찰가가 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다. (다만, 별도등기 리스크를 반드시 고려해야 합니다.)

7. 예상 입찰가

제공된 감정가 59,000,000원과 주변 실거래 사례, 그리고 본 건이 가진 '대지권 토지 별도등기'라는 중대한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래 사례 중 가장 유사한 시기(2013년 준공)의 TRHOUSE(36.595㎡)가 12,900만원에 거래된 점을 감안하면, 약 절반 크기의 본 건은 비례적으로 환산 시 약 6,400만원 수준의 가치를 가질 수 있으나, 이는 별도등기 리스크를 배제한 단순 비교입니다.

리스크 요인을 감안하여, 감정가(59,000,000원)를 기준으로 하되, 이를 소폭 하회하는 금액으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 55,000,000원 ~ 59,000,000원

최종 입찰가는 입찰 직전까지 별도등기 관련 추가 정보를 면밀히 확인하고, 해당 리스크의 구체적인 내용과 영향력을 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.